Cash.: Wie wird sich der Börsenhandel mit offenen Immobilienfonds nach erfolgter Regulierung entwickeln?
Ledermann: Es darf vermutet werden, dass die Regelungen des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes zu einer Beruhigung im Bereich der Immobilienfonds führen wird. Das kurzfristige „Parken“ von Geldern in renditestarken Immobilienfonds könnte zumindest für Großinvestoren deutlich unattraktiver werden. Damit sollten die Immobilienfonds auf längere Sicht wieder in das Fahrwasser kommen, für das sie entwickelt wurden. Das „rein und raus“ bei Immobilienfonds wird sich reduzieren. Der Umsatz wird wahrscheinlich zusätzlich auch deshalb abnehmen, weil es künftig weniger offene Immobilienfonds geben wird. Dennoch bleibe ich insgesamt für die Zukunft weiterhin optimistisch, da es im Börsenhandel keine Ausgabeaufschläge gibt und viele Anleger deshalb weiterhin Anteile über die Börse Hamburg kaufen werden.
Cash.: Wie beurteilen Sie insgesamt die Zukunftsaussichten der Assetklasse offene Immobilienfonds?
Ledermann: Die Zukunft von offenen Immobilienfonds als Assetklasse sehe ich grundsätzlich positiv. Der Grundgedanke, sich schon mit relativ geringen Beträgen an Immobilienvermögen beteiligen zu können, ist weiterhin wichtig und gut. Vor kurzem hatten wir an der Börse Hamburg genau zu dieser Frage eine Expertenrunde mit dem etwas provokanten Titel „Wer braucht eigentlich noch offene Immobilienfonds?“ Der Tenor lautete beinahe einhellig: „Beinahe jeder private und institutionelle Anleger“. Immobilieninvestments sind unverzichtbar; der offene Fonds scheint ein geradezu prädestiniertes Instrument zu sein, um eine vernünftige Diversifizierung zu erreichen. Der Fonds sollte immer auch ein gewisses Mindestvolumen aufweisen, um eine gute Streuung hinsichtlich der Regionen und Nutzungsarten gewährleisten zu können. Ganz entscheidend wird es jedoch darauf ankommen, ob es gelingt, das Vertrauen der Anleger in diese Assetklasse wieder herzustellen. Ob dieses allein durch Mindesthalte- und Kündigungsfristen erreicht werden kann, bleibt abzuwarten. Der oben erwähnte Börsenhandel nach „Schweizer Modell“ wäre aus unserer Sicht eine gute Ergänzung.
Cash.: Sind börsengehandelte Immobilienaktien- und/oder REIT-Fonds eine Alternative zu offenen Immobilienfonds?
Ledermann: Ohne jede Wertung ist zu sagen, dass die Investition in Immobilienaktien beziehungsweise REITS-Fonds mit ganz unterschiedlichen Risiken und Möglichkeiten verbunden ist. Bei Immobilienaktien beispielsweise können zusätzliche unternehmensspezifische Risiken bestehen. So kann etwa der Verschuldungsgrad relativ hoch sein. Ein hoher Verschuldungsgrad führt meistens zu entsprechenden Kursabschlägen zum Nettovermögenswert. Ein besonderes Risiko kann sich weiter auch aus dem Umstand ergeben, dass Banken vielfach vor der Verlängerung von Krediten Eigenkapitalnachschüsse einfordern. Für den Immobilien-Aktionär können dann Verwässerungseffekte drohen. Konsequenz ist in dieser Situation oft, dass der Kurs sinkt, ohne dass sich an dem Wert der Immobilien etwas verändert hat. Ob die beiden von Ihnen angesprochenen Anlagemöglichkeiten eine Alternative zum offenen Immobilienfonds darstellen, lässt sich deshalb meiner Meinung nach nicht allgemeingültig beantworten.
Interview: Thomas Eilrich
Foto: BÖAG Börsen AG
