Das zeigt eine Analyse der Bundesbankzahlen für die ersten neun Monate 2023 durch die Service-KVG Intreal. Im Vergleich der beiden Kategorien konnten die Spezialfonds die bessere Entwicklung verzeichnen, so die KVG.
Das gesamte Nettofondsvermögen aller offenen Immobilien-Spezialfonds stand Ende 2022 bei 173,4 Milliarden Euro. Neun Monate später waren es 177,9 Milliarden Euro – dies entspricht einem Plus von 4,5 Milliarden Euro. Die Nettomittelzuflüsse beliefen sich demnach in den ersten neun Monaten 2023 auf 6,5 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum waren es noch 11,1 Milliarden Euro gewesen. Somit verringerten sich die Zuflüsse um rund 40 Prozent.
Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal, kommentiert: „Diese Zahlen decken sich mit unserer Wahrnehmung. Es gibt weniger neue Fonds, aber das heißt nicht, dass es gar keine neuen Fonds gibt. In den Nutzungsarten Wohnen, Logistik und Lebensmitteleinzelhandel werden nach wie vor Fonds initiiert und gezeichnet. Auch bereits aufgelegte Fonds haben noch bestehende Kapitalzusagen. Diese werden abgerufen und gezielt in die jetzt bestehenden Opportunitäten investiert. Hierzu zählen beispielsweise auch ausgewählte Büro- und Behördengebäude.“
Offene Immobilien-Publikumsfonds mit Zuflüssen von 1,3 Milliarden Euro
Bei den offenen Immobilien-Publikumsfonds kletterte das Nettofondsvermögen der Branche von 131,0 Milliarden Euro Ende 2022 auf 132,3 Milliarden Euro Ende September. Hier fielen die Nettomittelzuflüsse in den ersten neun Monaten mit 1,3 Milliarden Euro um rund 70 Prozent niedriger aus als im Vorjahreszeitraum (4,2 Milliarden Euro).
Michael Schneider dazu: „Der Rückgang der Zuflüsse bei den Publikumsfonds gegenüber dem Vorjahr ist stärker als bei den Spezialfonds. Dennoch steht auch hier unterm Strich ein leichtes Wachstum. Im Jahr 2024 werden möglicherweise höhere Rückgaben im Rahmen der vertraglichen Kündigungsfristen von 24 beziehungsweise 12 Monaten zu beobachten sein.“
Zur Gesamtsituation sagt der Intreal-Chef: „Der Markt kommt in eine Konsolidierungsphase. Wir werden die hohen Zufluss- und Wachstumsraten der letzten Jahre so schnell erst einmal nicht wieder sehen. Der Markt wird sich vorübergehend und aufgrund der aktuell bestehenden Alternativanlagemöglichkeiten im Bereich der Zinsanlagen auf einem niedrigeren Level einpendeln.“
„Für beide Fondskategorien optimistisch“
Schneider weiter: „Ich bin jedoch für beide Fondskategorien aus den folgenden Gründen optimistisch: Sollte sich das langfristige Zinsniveau auf dem aktuellen Niveau stabilisieren oder sogar fallen, bleiben Immobilienfondsanlagen eine sehr attraktive Anlageklasse im Rahmen der risikodiversifizierten Portfolioallokation, insbesondere wenn auch kalkulierbare laufende Ausschüttungen von besonderer Bedeutung sind. Bei den Spezialfonds gibt es deshalb aktuell kaum Rückgabewünsche vonseiten der institutionellen Anleger. Kommt es vereinzelt doch dazu, gelingt es uns in der Regel in Gesprächen, den langfristig orientierten Investor davon zu überzeugen, dass für einen dann oft notwendigen Immobilienverkauf derzeit nicht der beste Zeitpunkt ist. In der Folge entscheiden sich die Investoren dann in der Regel dafür, das Fondsengagement fortzusetzen.“ Darüber hinaus würden viele professionelle Investoren den Immobilienmarkt derzeit genau beobachten, um den richtigen Zeitpunkt für neue Investitionsmöglichkeiten nicht zu verpassen.
„Bei den Publikumsfonds hingegen stimmen mich – neben den wirksamen vertraglichen Kündigungsfristen – einerseits die hohen Liquiditäts- und Vermietungsquoten sowie andererseits die niedrigen Fremdfinanzierungsquoten zuversichtlich. Auch bei temporären höheren Mittelabflüssen haben die Fondsmanager hier viele Handlungsmöglichkeiten, um diese abzufedern, bevor zu unpassenden Zeiten Immobilien veräußert werden müssen oder gar die Schließung eines Fonds notwendig wird“, so Schneider.
