Im Zuge massiver Abwertungen in den Portfolien offener Immobilienfonds (OIFs) geriet auch die Bewertungssystematik in die Kritik. Den Stand der Diskussion erfragte Cash. bei Dr. Gernot Archner, dem Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. (BIIS).
Cash.: Inwieweit hat der Berufsstand der Gutachter aus der Diskussion um die teils gravierenden Abwertungen in den Portfolien der OIFs „Lehren“ gezogen?
Archner: Die gesamte Branche hat Lehren gezogen. Es wird im Ankauf und im Asset Management noch stärker als früher auf künftige Wertrisiken geachtet, wobei man Marktgesetze nicht ausschalten kann. Jeder weiß heute auch, dass die unabhängigen Sachverständigenausschüsse nur die Reporter des Marktgeschehens sind und nicht der Onkel Doktor mit der weißen Salbe, der globale Finanzkrisen und tektonische Umbrüche in der Fondsperformance verschwinden lassen kann. Die Anleger und Analysten fordern deshalb auch einen permanenten Beleg für die marktgerechte Bewertung der Fondsimmobilien. Ob durch regelmäßige Verkäufe nahe an den letzten Verkehrswerten oder durch Bestandsanalysen mit nachvollziehbaren Ergebnissen. Wir sehen dies als eine Bringschuld der Branche an und haben uns in den letzten beiden Jahren hierauf sehr aktiv eingestellt.
Cash.: Was haben Sie sichtbar getan?
Archner: Wir haben zunächst mehr hinter den Kulissen gearbeitet, da wir es besser finden zuerst die Hausaufgaben zu erledigen und dann über Ergebnisse zu sprechen. Im Vergleich zur jahrelang quälenden Diskussion über die Veröffentlichung von Verkehrswerten hat die Branche in 2009 eine erstaunliche Dynamik gezeigt. So haben wir sehr rasch nach dem Lehman-Kollaps und dem Einfrieren der globalen Immobilienmärkte zusammen mit dem BVI ein Projekt für mehr Bewertungstransparenz gestartet, an dem mittlerweile 15 Kapitalanlagegesellschaften teilnehmen und auf dessen Grundlage die wesentlichen Bewertungskennziffern fortlaufend untereinander ausgetauscht werden und in das Risikomonitoring der Marktteilnehmer eingespielt werden. Sie unterliegen damit einem permanenten Peer Review. Das Konzept basiert auf der Überlegung, dass es bei einem so komplexen Immobilienprodukt wie einem offenen Immobilienfonds keine kritischeren und kenntnisreicheren Analysten als die direkten Wettbewerber geben kann. Es finden auch Käufe und Verkäufe in offenen Bieterverfahren zwischen den Fonds statt. Kaum jemand kennt deshalb die relevanten Teilmärkte und die Portfolien eines Marktteilnehmers bis auf die Ebene des Einzelobjektes besser als die direkten Mitbewerber. Sie sind deshalb die geborenen Peer-Analysten. Bei den am Projekt teilnehmenden offenen Fonds ist es deshalb heute auch so, dass jeder im Markt wüsste, wenn ein Bewertungs-Kaiser nackt wäre oder täglich etwas weniger bekleidet wäre. Auf dieser Datengrundlage erstellen wir seit 2010 jährliche Bewertungsanalysen, die anlässlich unserer Jahrestagungen veröffentlicht werden. Allerdings erstellen wir aus nachvollziehbaren Gründen nur über die gesamte Branche hinweg Bewertungsanalysen und nicht zu einzelnen Fonds. Dies muss weiterhin Sache der Analysten, Ratingagenturen oder eben der Marktteilnehmer selbst bleiben. Ich bin zuversichtlich, dass die Anleger die Ergebnisse dieser Arbeiten bald sehen und angemessen honorieren werden.
Seite 2: Gibt es weiteren Korrekturbedarf in der Bewertung der Portfolien?
