Während sich die Mieten in den Top-Standorten Westdeutschlands entsprechend Angebot und Nachfrage entwickelt haben, gilt dies nicht für die Top-Städte im Osten. Laut Patrizia-Wohninvestment-Kompass steigen dort die Mieten trotz wachsender Fertigstellungszahlen.
Die aktuelle Untersuchung hat die durchschnittlichen Fertigstellungszahlen der vergangenen fünf Jahre mit den durchschnittlichen Mietsteigerungen desselben Zeitraums verglichen. Das Ergebnis: „Glaubt man den Grundsätzen der Marktwirtschaft, so steigt der Preis bei steigender Nachfrage und gleichbleibendem Angebot. Schaut man sich die Mietwohnungsmärkte der Top-6-Standorte in den alten Bundesländern an, so funktioniert die Marktwirtschaft in beschriebener Weise“, so Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research der Patrizia Immobilien AG. Egal ob nun Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg Köln, München oder Stuttgart – alle Top-6- Standorte zeichneten sich laut Cieleback durch Zuzug und kontinuierliches Bevölkerungswachstum aus. Die Analyse zeige, dass die durchschnittlichen Mietsteigerungen hier umso höher ausgefallen sind, je niedriger die durchschnittlichen Fertigstellungszahlen waren.
Untersuche man nun die ostdeutschen Top-6-Standorte Dresden, Erfurt, Jena, Leipzig, Potsdam, Weimar, die sich hinsichtlich Bevölkerungswachstum und Mietdynamik in gleicher Weise wie die westdeutschen Top- 6-Standorte entwickeln – wenn auch auf niedrigerem Niveau – so zeige sich nach Aussagen von Cieleback, dass hier hohe Fertigstellungszahlen mit hohen Mietsteigerungen korrespondieren.
Die Konsequenz sieht das Patrizia-Research darin, dass während in Westdeutschland eine normale Marktreaktion erfolgt und ein relativ höheres Angebot tendenziell zu einer vergleichsweise niedrigeren Mietsteigerung führe, in Ostdeutschland der Marktmechanismus scheinbar außer Kraft gesetzt werde.
Dies erscheine laut Cieleback auf den ersten Blick zwar verwunderlich – hat es doch in Ostdeutschland Anfang der 1990er Jahre einen Bauboom gegeben, wodurch bereits eine deutliche quantitative und qualitative Verbesserung des Wohnungsbestands erfolgte. „Die damalige Bautätigkeit fokussierte sich auf den Eigentumswohnungsmarkt, nicht auf den Mietwohnungsbau im qualitativ höherwertigen Segment in Innenstadtlagen. Doch gerade dieses hochwertige Segment wird jetzt in den Wirtschaftszentren Ostdeutschlands von kaufkräftigen Haushalten mit gutem Einkommen nachgefragt. Folglich gibt es dort im Markt für hochwertige Mietwohnungen, trotz einer wieder anziehenden Bautätigkeit, aktuell immer noch ein Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot, so dass die Mieten trotz steigender Fertigungszahlen steigen“, erläutert der Research-Leiter. (te)
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