Wie haben sich die Preise für Pflegeimmobilien in Deutschland in den letzten Jahren entwickelt?
In Deutschland stellen wir eine deutliche Erhöhung der Baukosten sowie speziell bei Pflegeheimen eine grundsätzliche Erhöhung der Erstellungskosten durch gesetzlich vorgeschriebene größere Flächen und höhere Einzelzimmerquoten fest. Ein „löffelfertiger Pflegeplatz“ (d.h. schlüsselfertig nebst Einrichtung) liegt heute abhängig vom Standort zwischen 85.000 und 95.000 Euro pro Platz. Bei den Verkaufsfaktoren sehen wir ein klar geteiltes Bild. Fonds oder institutionelle Erwerber kaufen zu Faktoren bis zum 14-fachen der Pacht. Die seit einigen Jahren am Markt agierenden Aufteiler verkaufen ein Pflegezimmer in Teileigentum zeitweise sogar zum über 20-fachen. Diesen Trend sehen wir als äußerst gefährlich an, zumal die Substanzkosten nur beim 13- bis 14-fachen liegen.
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Derzeit ist die Nachfrage institutioneller Investoren nach deutschen Sozialimmobilien sehr hoch. Sorgt dies bereits für Probleme an den Beschaffungsmärkten, also beim Einkauf auf Objektebene?
Das ist eindeutig so. Allerdings konzentrieren sich institutionelle Anleger stark auf Neubauimmobilien und zahlen dafür auch hohe Faktoren. In diesem Jahr hat der Markt sogar schon das 16-fache als Erwerbspreis gesehen. Immac bleibt von diesen Marktvolatilitäten jedoch relativ unbeeindruckt. Neubauten errichtet die Immac Sozialbau GmbH als Konzerntochter selbst und kann so hinsichtlich Pachthöhe und Marktfaktor zu angemessenen Preisen agieren. Bestandshäuser realisieren wir vornehmlich im Rahmen der engen Zusammenarbeit mit den Betreibern. Immac kauft derzeit zu Faktoren bis zu maximal 13,5 Bestandpflegeeinrichtungen ein. Im Ausland liegen die Faktoren um das 13-fache.
Interview: Kim Brodtmann
Foto: Anna Mutter
