Zum einen ist die makroökonomische Situation grundlegend anders und deutlich stärker: Langfristige Zinsen sind auf einem Rekordtief, mit 10-jährigen Gilts erstmals unter einem Prozent. Das regulatorische Umfeld ist deutlich strenger und verlangt größere Kapitalpuffer und Stresstests. Und der Sterling befindet sich auf einem 30-Jahres-Tief.
Mietmärkte Londons
Auf den Mietmärkten hat sich auch so einiges getan: Die Leerstandsrate in der City of London beträgt 3,4 Prozent (15-Jahres-Tief) und es gibt ein knappes Angebot an Grade-A-Büros in den sogenannten „Regions“. Der Mietmarkt ist vielfältiger, weniger abhängig vom Finanzsektor und die Nachfrage wird von Technologie-, Medien- und Telekommunikations-Unternehmen angetrieben. Die Anzahl der spekulativen Büroimmobilien ist gestiegen, bleibt aber noch relativ begrenzt.
Auf den Investmentmärkten führt die Abwertung des Sterlings dazu, dass der Markt „über Nacht“ günstiger für ausländische Käufer geworden ist. Der Spread von risikofreien Zinsen für Spitzenbüroobjekte beträgt knapp 300 bps, was einen Puffer gegen Kursrückgänge bietet. Das Leverage ist viel niedriger (87 Prozent der Kredite kleiner 70 Prozent LTV) als bei der GFC und kombiniert mit niedrigeren Zinsen entsteht ein geringeres Risiko von Notverkäufen.
Unserer Ansicht nach bilden die Fundamentaldaten des UK-Marktes eine hinreichend sichere Grundlage, um die Auswirkungen des Brexits zu einer Anpassung der Werte zu abzumildern, sodass kein Kollaps wie bei der Finanzkrise entstehen wird. Wir erwarten eine „Flucht in Qualität“ mit dem Fokus auf Core-Investments, die die Auswirkungen einer möglichen Krise auf den Mietmärkten nach dem Brexit überstehen können.
London bleibt attraktiv
Wir erwarten, dass London wegen der Sprache, Transparenz und Leichtigkeit der Geschäftstätigkeiten eins der begehrtesten Ziele für globale Investoren bleiben wird. Bei anhaltend starken globalen Kapitalströmen wird die Abwertung des Sterlings voraussichtlich neue Investmentaktivitäten fördern, sobald sich die Preispolitik beruhigt hat.
Diese Aktivitäten werden voraussichtlich von Investoren aus Asien und dem Nahen Osten geführt, von denen viele London weiterhin als ein ideales Tor nach Europa sehen. Erstinvestoren werden durch die Abwertung des Sterlings und ein verhaltenes Angebotsumfeld gefordert, was die Chance ermöglicht, Transaktionen unbemerkt am Markt vorbei abzuschließen.
Prognose für Kontinentaleuropa
Die kurzfristigen Auswirkungen auf die kontinentaleuropäischen Immobilienmärkte werden voraussichtlich den Stellenwert von kapitalsuchenden Core-Investments erhöhen. Einige der globalen Ströme nach Europa werden umgeleitet, zumindest bis es klarere Sicht auf die Preispolitik in London gibt.
Die ersten Anzeichen hierfür manifestieren sich bereits in Form von intensiveren Geboten auf Core-Investments in Paris und den sieben Top-Großstädten in Deutschland. Vor dem Brexit betrugen Spitzenrenditen im Bürosektor bereits rund 3,5 Prozent in Paris und vier Prozent in Deutschland.
Nach dem Brexit sehen wir eine weitere Kompression von 25 bis 50 bps, was sich zwar deutlich teurer anfühlt als traditionelle Immobilien-Benchmarks, aber Investoren doch eine relativ attraktive risikobereinigte Rendite im Vergleich zu Aktien oder Anleihen bietet.
Investoren werden Horizont erweitern
Mit dem kontinuierlichen Fluss von Kapital in den Sektor erwarten wir, dass Investoren ihren Horizont neben den größten Investmentmärkten Großbritannien, Deutschland und Frankreich auf andere Märkte ausdehnen, darunter Benelux, Skandinavien und Spanien.
[article_line]
Irland genießt eine Periode steigender Aktivitäten mit internationalen Kapitalströmen nach Dublin. Die mögliche Verringerung der Wettbewerbsfähigkeit durch die potenzielle Senkung der Körperschaftssteuer im Vereinigten Königreich könnte allerdings zu Gegenwind für die irische Wirtschaft führen, was sich auf den Büromarkt in Dublin auswirken könnte.
Zusammenfassend erwarten wir als unmittelbare Nachwirkung der Brexit-Abstimmung eine Intensivierung des Wettbewerbs für Core-Immobilien in Kontinentaleuropa, die sich auf den Büro- und Retail-Sektor fokussiert.
Cécile Blanchard ist Director von Real Estate Market Research & David Rendall, CEO von La Française Forum Real Estate Partners und Head of International Real Estate Business Development.
Foto: La Française
