Die Deutsche Hypothekenbank (Deutsche Hypo) gibt sich in Sachen zukünftiger Nachfrage bei Logistikimmobilien positiv, hat in der Assetklasse allerdings auch ein differenziertes Entwicklungspotenzial ausgemacht. Dies ist das zentrale Ergebnis der heute veröffentlichten Studie „Global Markets Real Estate“.
In der Untersuchung werden die Entwicklungen und Veränderungen auf dem Logistikimmobilienmarkt der vergangenen Jahre aufgezeigt. „Kurzfristig hat die Wirtschafts- und Finanzkrise zwar für die Logistikbranche zu deutlichen Umsatzeinbußen geführt, ihre dynamische Entwicklung aber nur vorübergehend unterbrochen. Da das Wachstum der Logistikbranche eng mit der Entwicklung der globalisierten Wirtschaft und der Internationalisierung der Warenströme verknüpft ist, konnte die Branche im vergangenen Jahr besonders von der starken Erholung des deutschen Außenhandels profitieren. Das gilt auch für die Logistikimmobilien, bei denen die Nachfrage sowohl der Nutzer als auch der Investoren wieder deutlich zugenommen hat“, kommentiert Andreas Pohl, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypo, die Ergebnisse.
Langfristig befinde sich der Studie zufolge der Markt für Logistikimmobilien in einem stetigen Wandel, da die qualitativen Anforderungen an die Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren gestiegen seien. Dies betreffe den Standort, die Größe und technische Ausstattung sowie die erhöhte Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie aufgrund des vermehrten Investoreninteresses. Letztlich würden verstärkt nachhaltige Logistikimmobilien gesucht, die bestimmten ökologischen Kriterien genügen müssten.
In der Studie wurden erstmals die quantitativen Entwicklungstrends der vier, vom Fraunhofer-Institut definierten Cluster global und international orientierte Gateways sowie regionale Versorger und Spezialisten analysiert. Daraus haben sich die folgenden Kernaussagen ergeben:
– Für alle vier Logistikcluster stellt die Deutsche Hypo ähnliche Entwicklungstrends fest, die auch für andere Objektarten in Deutschland gelten. Sowohl bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten als auch den Kaufpreisen kam es nach der Wiedervereinigung zunächst zu einem deutlichen Aufschwung. Der danach einsetzende kontinuierliche Abwärtstrend bei diesen Marktindikatoren dauerte bis zur Mitte des vergangenen Jahrzehnts an. Danach erfolgte eine leichte Aufwärts- beziehungsweise Seitwärtsbewegung, die durch die Finanz- und Wirtschaftskrise kurzfristig unterbrochen wurde.
– Bei den Nettoanfangsrenditen ist insgesamt von 1990 bis zur Jahrtausendwende eine leichte Aufwärtsentwicklung festzustellen. Dies deutet auf einen gestiegenen Risikoaufschlag bei diesen Investmentobjekten hin. Seit dem aber ist die Attraktivität der Assetklasse Logistikimmobilien bei den Investoren tendenziell stabil geblieben.
– Auch wenn bundesweite Trends eher überwiegen, bestehen doch gleichzeitig erhebliche Unterschiede zwischen den Clustern. So sind deutliche Differenzen bei den Niveaus von Mieten, Preisen und Renditen zu erkennen. Die Studie macht jedoch deutlich, dass funktionale Zusammenhänge (Cluster) und Marktindikatoren nicht automatisch im Logistik-Bereich zusammen gehen. Topographie, verfügbare Flächen, Infrastruktur und Rahmenbedingungen der Planung bestimmen die unterschiedliche Preissituation der einzelnen Logistikstandorte.
„Für die zukünftige Nachfrage nach Logistikimmobilien erwarten wir positive Perspektiven. Da die Branche sehr sensibel auf die konjunkturelle Entwicklung reagiert, wird aufgrund der zunehmenden Produktion die Nachfrage nach Lager- und Logistikfläche deutlich ansteigen. Damit wird der Neubau von Logistikimmobilien zunehmen. Dabei wird zunächst der Bereich der von Kunden in Auftrag gegebenen Projektentwicklungen profitieren. Developments ohne eine entsprechende Vorvermietungsquote werden die Ausnahme sein. Vor diesem Hintergrund wird das Interesse der Investoren wieder zunehmen, das in den vergangenen Monaten vor allem auf Core-Objekte beschränkt war“, so Pohl. (te)
Foto: Deutsche Hypo
