Die Bevölkerungsentwicklung beeinflusst wesentlich die Veränderung von regionalen Immobilienpreisen. Weitere Einflussfaktoren sind Wirtschaftskraft und touristische Attraktivität einer Region. Das zeigt eine Studie des Berlin Instituts für Bevölkerung und Entwicklung mit Unterstützung der Immobilienscout24-Datenbank.
Die Untersuchung wurde im Rahmen der Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft durchgeführt. Wohnungsbesitzer in Regionen mit negativem Bevölkerungssaldo müssen trotz des aktuellen Immobilienbooms demnach mit deutlichen Preisrückgängen rechnen. Laut der Studie lässt sich auf Kreisebene bundesweit ein deutlicher Zusammenhang zwischen Immobilienpreis- und Bevölkerungsentwicklung feststellen. So sinken Wohnungspreise in einem Landkreis um 2,2 Prozent, wenn im selben Zeitraum die Bevölkerung um ein Prozent zurückgeht. Auch bei Hauspreisen und Mieten lässt sich ein ähnlicher Effekt empirisch belegen.
Schlechte Lagen verlieren stark an Wert
Der Preisrückgang lässt sich den Studienautoren zufolge jedoch nicht überall gleichmäßig beobachten. Schrumpft etwa in Ballungsräumen die Bevölkerung, finde oft eine starke Ausdifferenzierung der Lagen statt. So lasse sich in schlechteren Lagen der untersuchten Regionen ein überdurchschnittlicher Preisrückgang beobachten, während in den attraktiven Standorten die Preise oftmals sogar stiegen. Beispiele für eine solche Entwicklung seien die Städte Halle, Cottbus und Salzgitter.
„Der Bevölkerungsrückgang in Ballungsräumen verstärkt offenbar bereits vorhandene Ungleichheiten in den verschiedenen Stadtquartieren. Solvente Käufer und Mieter in der Region konzentrieren sich auf die attraktiven Viertel, was zu einem Anstieg der dortigen Preise und Mieten führt“, kommentiert Dr. Steffen Kröhnert, Leitender Wissenschaftler des Berlin Institutes für Bevölkerung und Entwicklung, die Ergebnisse.
Insgesamt beeinflusst die Bevölkerungsentwicklung neben Wirtschaftskraft und touristischer Attraktivität den Studienergebnissen zufolge etwa 30 Prozent der Veränderung von Immobilienpreisen. Hiermit – so die Einschätzung der Autoren – könnten künftig Preisprognosen verbessert werden: „Die demografische Entwicklung lässt sich sehr gut vorhersagen. Das wollen wir nutzen, um das künftige Niveau von Preisen und Mieten zu bestimmen. Die Ergebnisse können dazu beitragen, die richtigen politischen Weichen für die Entwicklung der Immobilienmärkte zu stellen“, sagt Marc Stilke, CEO von Immobilienscout24 und Initiator der Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft.
Hintergrund: Die Untersuchung „Wohnen im demografischen Wandel“ wurde im ersten Halbjahr 2012 vom Berlin Institut für Bevölkerung und Entwicklung durchgeführt. Dabei wurden erstmals die Entwicklungen von Miet- und Kaufpreisen bundesweit betrachtet. Die Untersuchung ist ein Projekt der Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft (te)
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