Die Preisentwicklung an den europäischen Büroimmobilienmärkten hat sich 2011 weitgehend von der Entwicklung der Fundamentaldaten entkoppelt. Dies ist das Ergebnis der aktuellen Studie „Büroinvestment-Kompass“ des Immobilienunternehmens Patrizia.
Preistreiber sind demnach nicht mehr wie bisher die Aussicht auf künftige Mietsteigerungen infolge eines erwarteten Beschäftigungszuwachses, sondern vielmehr aktuelle Mietsituation und Größe des Marktes. So haben sich laut der Patrizia-Studie beispielsweise Objekte in Berlin und London um bis zu zehn Prozent verteuert, obwohl die Zahl der Bürobeschäftigten nur mäßig wuchs (Berlin: 1,4 Prozent) oder gar zurückging (London: minus 0,4 Prozent). Andere Märkte wie München (3,4 Prozent), Lyon (drei Prozent) oder auch Budapest (2,2 Prozent) haben eine deutlich bessere Beschäftigtenentwicklung gezeigt, sind jedoch von den Investoren nicht honoriert worden. Die Kapitalwerte der Immobilien gaben laut Kompass nach (Budapest) oder sind nur leicht gestiegen (München und Lyon). „Die üblicherweise gültige Zahlenarithmetik funktionierte 2011 einzig in den krisenbehafteten Märkten Spanien, Portugal und Irland“, erläutert Karin Siebels, Leiterin Gewerberesearch bei der Patrizia Gewerbeinvest KAG. Fallende Bürobeschäftigung und ein negativer Ausblick ließen die Kapitalwerte um sechs bis zehn Prozent fallen.
Als Ursache dieser Entwicklung sehen die Autoren der Studie eine geänderte Strategie seitens der Investoren: „Unsere Ergebnisse machen deutlich, dass momentan weniger auf künftige als vielmehr auf aktuelle Mietpreisentwicklungen gesetzt wird“, so Siebels. So seien dort, wo die Mieten überproportional zulegten, in München, London, Berlin, Warschau und Stockholm, auch die höchsten Wertsteigerungen zu beobachten gewesen. Mietpreissteigerungspotenziale, wie sie aktuell für Wien und Frankfurt/Main zu beobachten sind, wirkten dagegen weniger wertbildend.
Maßgeblichen Einfluss auf die Investmententscheidungen habe zudem die Größe des Marktes beziehungsweise die Marktkapitalisierung, die sich aus dem Flächenbestand und dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis ergibt. Nur so sei es laut Patrizia erklärbar, dass in den drei größten europäischen Büroimmobilienmärkten London, Paris und Stockholm sowie in vielen deutschen Metropolen die Preise für Immobilien stärker steigen als die Mieten. Die Suche nach Core-Objekten spiegelt sich auch auf dieser Ebene wider. In den hochkapitalisierten Märkten sind die Risikoaufschläge deshalb signifikant niedriger gewesen. So notierten die Nettoanfangsrenditen in London, Paris, Stockholm und München laut dem Kompass nur 270 bis 300 Basispunkte über dem risikofreien Zinssatz der zehnjährigen deutschen Staatsanleihe. In kleineren Märkten wie Prag, Lille und Lissabon lagen die Werte dagegen zwischen 410 und 470 Basispunkten. „Auch hier wird deutlich, dass also nicht etwa die Aussicht auf steigende Mieten die Immobilienwerte steigen lässt, sondern die Suche nach Bewährtem und Sicherem“, erklärt Siebels. „Das Bauchgefühl scheint die Preise stärker anzutreiben als die Fakten in Form höherer Renditen.“
Für 2012 prognostizieren die Researcher von Patrizia ein Auslaufen des Booms. In 18 von 27 betrachteten Märkten sind infolge sinkender Immobilienpreise steigende Nettoanfangsrenditen zu erwarten. Allerdings werden viele Märkte trotz positiver Beschäftigungsentwicklung keine Mietpreissteigerungen verzeichnen. „Das aktuelle Preisniveau und die Angebotspipeline geben dazu keinen Anlass§, so Siebels. (te)
Foto: Shutterstock
