Das Stimmungsbarometer im Januar 2024 schürt insgesamt den Eindruck, dass das Schlimmste für die Immobilienbranche überstanden sei, berichtet der internationale Immobilienfonds-Manager Primonial REIM Germany. Während im Jahr 2023 in den größten Assetklassen lediglich 26 Milliarden Euro – und damit weniger als halb so viel wie Vorjahr – investiert wurden, sei insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2024 deutlich mehr Aktivität am Transaktionsmarkt zu erwarten, sagt Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Primonial REIM Germany. „Die Inflations- und Zinsentwicklung bietet Anlass zu vorsichtigem Optimismus.“
In große Euphorie könne die Immobilienbranche jedoch nicht verfallen. Auch wenn die stabile Leitzinsentwicklung und geringe Inflationsraten der Branche Planungssicherheit wiederbrächten, beobachtet Wenner, dass viele Investoren weiterhin mit einer gewissen Skepsis auf Immobilieninvestments blicken. Projektinsolvenzen und Mittelabflüsse aus Immobilienfonds befeuerten diese Skepsis weiter. Sein Zwischenfazit: „Diese Immobilienkrise ist noch nicht vollständig überwunden. Auch das Jahr 2024 wird für die Branche noch krisenbehaftet bleiben.“ Die Assetklassen im Detail:
Büroimmobilien
Das Jahr 2023 war laut Primonial für die Büromärkte ein echtes Krisenjahr mit einem Transaktionsvolumen von nur 6,4 Milliarden Euro – der geringste Wert seit dem Höhepunkt der Finanzkrise. Auch die Spitzenrenditen sind deutlich gestiegen und liegen in A-Städten mit 4,8 Prozent wieder auf dem Niveau von 2011, in Sekundärstädten mit 5,4 Prozent weiterhin unterhalb des Niveaus von vor zehn Jahren.
Auf den Bürovermietungsmärkten waren demnach 2023 nun deutlich rückläufige Büroflächenumsätze zu verzeichnen (um 27 Prozent in den A- und rund 18 Prozent in den B-Städten). Aufgrund von Unsicherheiten hinsichtlich der wirtschaftlichen Lage sowie des Flächenbedarfs und der Flächenanforderungen scheuten viele Unternehmen Umzüge und Neuanmietungen. Auch die Leerstände haben in den größten deutschen Büromärkten flächengewichtet deutlich auf durchschnittlich 5,6 Prozent zugenommen, so Primonial.
„Für 2024 ist zu erwarten, dass der Nachfragedruck auf zentrale und moderne Flächen aufgrund fehlender Neubauflächenzufuhr weiter zunehmen wird“, konstatiert Florian Wenner. Er erwartet, dass sich im Laufe des Jahres ein von Käufer- und Verkäuferseite akzeptiertes Preisniveau für Büroimmobilien finden wird. „Ein Lichtblick ist zudem die Mietenwicklung, die im vergangenen Jahr sowohl in puncto Spitzen- als auch Durchschnittsmieten positiv gewesen ist.“
Wohnimmobilien
Wohnimmobilien setzten sich mit Blick auf das Gesamtjahr 2023 nicht nur hinsichtlich des Stimmungsbarometers, sondern auch des Transaktionsvolumens an die Spitze des Assetklassenvergleichs, berichtet Primonial. Insgesamt wurden 7,2 Milliarden Euro investiert.
Trotz vergleichsweiser geringer Preisrückgänge hätten viele Investoren ein Auge auf Wohnimmobilien geworfen. Grund dafür war die stark rückläufige Neubautätigkeit in Verbindung mit einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage in Ballungsgebieten. Dies verspreche steigende Mieten in den nächsten Jahren. Ein Dämpfer seien regulatorische Risiken sowie die Notwendigkeit energetischer Sanierungen.
„Die Nachfrage nach attraktiven, energieeffizienten Wohnimmobilien wird auch 2024 hoch sein“, sagt Wenner. Die Spitzenrenditen seien weiterhin auf einem niedrigen Niveau, sodass es für Investoren kein Selbstläufer sei, auskömmliche Renditen mit Wohninvestments zu erzielen. Doch: „Opportunistische Investoren, die bereit sind, Projektentwicklerrisiken zu übernehmen und mit Developern zusammenzuarbeiten, finden im aktuellen Marktumfeld attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Im Erfolgsfall können sie auf zweistellige Renditen und hochmoderne, emissionsarme Neubauimmobilien hoffen. Letztere bieten die Aussicht auf hohe und gesicherte Mieteinnahmen für die nächsten Jahrzehnte.“
