Viele Investoren, die in der Vergangenheit auf offene Immobilienfonds gesetzt haben, wollen sich von ihren Anteilen trennen und setzen so auch die offenen Fonds unter Zugzwang, berichtet Primus Valor. Der Grund: Die Preise auf dem Immobilienmarkt haben teils stark nachgegeben, die Immobilien-Krise ist vor allem medial allgegenwärtig. Bekannte offene Immobilienfonds würden an der Börse bereits mit deutlichen Abschlägen zu ihren Nettoinventarwerten gehandelt.
In Frankreich haben laut Primus Valor offene Immobilienfonds, die sich in erster Linie an Privatanleger richten, nach Medienberichten bereits Objekte im Gegenwert von fünf Milliarden Euro zum Verkauf angeboten. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) beobachte offene Immobilienfonds ganz genau und sehe bei diesen Vehikeln eine „strukturelle Liquiditätsinkongruenz“.
Für Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG, sind offene Immobilienfonds in der aktuellen Marktphase besonders im Nachteil. „Auch wenn Fondsgesellschaften seit 2013 von einer einjährigen Rückgabefrist für Fondsanteile profitieren, setzt das prozyklische Handeln von Privatanlegern die Vehikel unter Druck. Gerade in der jetzigen Marktphase kommt es aber darauf an, einen kühlen Kopf zu bewahren und eher antizyklisch, als prozyklisch zu denken“, so Grundler.
„Zinsen und Wärmewende von Profis längst eingepreist“
Er verweist darauf, dass sich derzeit viele Käufe von Immobilien bereits wieder lohnen – selbst auf dem aktuellen Zinsniveau. „Die Zinsen, aber auch der wachsende Regulierungs-Druck im Zuge der Wärmewende sind insbesondere auf dem von professionellen Marktteilnehmern beherrschten Teil des Immobilienmarkts längst eingepreist“, so Grundler. Im August sei es dem von Primus Valor lancierten Immobilien-AIF ICD 12 R+ etwa gelungen, mehrere Liegenschaften mit insgesamt 44 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten im Zentrum Solingens trotz guter Bausubstanz für weniger als 1.500 Euro je Quadratmeter zu erwerben.
„Derartige Chancen können wir nicht nur wegen unserer Marktkenntnis und unserer langjährig etablierten Netzwerke wahrnehmen, sondern auch aufgrund der Struktur unserer geschlossenen Immobilien-AIF“, betont Grundler. Geschlossene Immobilienfonds sind anders als ihre offenen Pendants auf einen langfristigen Investitionszeitraum ausgelegt. Eine vorzeitige Kündigungsfrist besteht nicht. Investoren setzen damit auf eine vorab festgelegte Strategie sowie auf die Expertise des jeweiligen Emissionshauses.
„Timing-Entscheidungen Profis überlassen“
„Anleger tun gerade in der aktuellen Phase am Immobilienmarkt gut daran, Timing-Entscheidungen den Profis zu überlassen. Prozyklisches und von Emotionen getriebenes Handeln kostet Anlegern überwiegend Geld“, findet Grundler. Geschlossene Anlage-Instrumente seien aufgrund der fehlenden Möglichkeiten zur vorzeitigen Kündigung frei, ihr Handeln ausschließlich an aktuellen Marktdaten und Fakten auszurichten.
„Manchmal bedarf es ein wenig Geduld, um Rendite-Ziele erreichen zu können, manchmal ist aber auch zügiges Handeln erforderlich, um außergewöhnliche Chancen wahrzunehmen. Von erfahrenen Profis verwaltete Immobilien-AIF sind gerade in turbulenten Marktphasen geeignete Instrumente, um vom wachsenden Bedarf an Wohnraum, den damit einhergehenden Mietsteigerungen, aber auch der ökologischen Transformation des Immobiliensektors zu profitieren“, schließt Grundler.
Ein Aspekt nicht erwähnt
Nun ist Primus Valor als Anbieter geschlossener Fonds nicht unbedingt neutral, die Kritik an dem Konzept der offenen Fonds ist aber durchaus berechtigt. Dabei erwähnt Grundler sogar einen wichtigen Aspekt nicht, jedenfalls nicht explizit: Leidtragende bei offenen Fonds sind in einer solchen Marktphase wie derzeit nicht in erster Linie jene Anleger, die ihr Kündigungsrecht wahrnehmen – sollen sie doch prozyklisch handeln, wenn sie denn unbedingt wollen.
Vielmehr besteht die Gefahr, dass auch jene Anleger Einbußen hinnehmen müssen, die in dem Fonds verbleiben und eben nicht prozyklisch handeln (wollen). Wenn ein offener Fonds durch hohe Mittelabflüsse gezwungen ist, Objekte zur Unzeit und womöglich als „Fire-Sale“ zu einem nochmals gedrückten Preis zu verkaufen, geht ein deshalb realisierter Wertverlust zu Lasten aller Anleger, nicht nur der ausscheidenden.
Zwölf Monate Kündigungsfrist sind angesichts oftmals langer Verkaufsprozesse bei größeren Immobilientransaktionen zudem nicht unbedingt lang. Sollte sich erst nach dem Ausscheiden eines kündigenden Anlegers herausstellen, dass ein Objekt nur unter dem letzten Gutachterwert verkauft werden kann, ginge der Wertverlust sogar ausschließlich zu Lasten der verbleibenden – und damit eigentlich vernünftig handelnden – Investoren.
