Demnach haben die Project Fonds – Stand 1. Januar 2022 – bezogen auf das Zeichnungsvolumen insgesamt rund 15 Prozent ihres Kapitals in die 33 insolventen Projektgesellschaften investiert, die die Insolvenzverwalter der Project Immobilien Gruppe aus der Kanzlei Schultze & Braun Ende vergangener Woche als aktiv aufgelistet haben.
Dabei ist die Quote bei den einzelnen Fonds sehr unterschiedlich. Sie beträgt zwischen lediglich einem Prozent und 31 Prozent des Zeichnungsvolumens, die durch die Objekt-Insolvenzen unmittelbar gefährdet sind (siehe Tabelle unten), wobei die Insolvenz einer Objektgesellschaft nicht unbedingt bedeuten muss, dass das Geld komplett verloren ist. Nur der Fonds Metropolen 21 war noch an keinem der insolventen Projekte beteiligt, er stand aber noch am Anfang seiner Investitionsphase und hatte sich erst bei drei (anderen) Projekten mit insgesamt 127.000 Euro engagiert.
Die Zahlen basieren auf der – sehr umfangreichen und detaillierten – testierten Leistungsbilanz der Project Investment zum 1. Januar 2022, die Cash. ausgewertet hat. Die Zahlen sind also schon gut 1,5 Jahre alt und der aktuelle Stand dürfte teilweise deutlich abweichen, aber neuere Daten sind nicht verfügbar. In der Leistungsbilanz stimmen die Angaben in den Einzeldarstellungen der Fonds weit überwiegend mit der dort ebenfalls enthaltenen tabellarischen Zusammenfassung überein, die Basis für die Cash.-Übersicht der Anzahl der Beteiligungen an insolventen Projekten pro Fonds am Montag war, in Einzelfällen gibt es allerdings Abweichungen. In diese Auswertung hat Cash. nun die Zahlen aus den Einzeldarstellungen der Fonds übernommen.
Geld teilweise schon zurückgeflossen
Den investierten Beträgen stehen zum Teil bereits beträchtliche Rückflüsse gegenüber, die jedoch überwiegend reinvestiert und nur zu einem kleinen Teil für Auszahlungen und gewinnunabhängige Entnahmen, die in einigen Verträgen vorgesehen sind, verwendet wurden. Offenbar wird bei den Einzeldarstellungen in der Leistungsbilanz als investiertes Kapital jeweils das am 31. Dezember 2021 noch in dem betreffenden Projekt gebundene Kapital aufgeführt, also abzüglich der schon erhaltenen Rückflüsse.
So sind bei einer Reihe von Projekten jeweils nur 10.000 Euro als investiertes Kapital angegeben. Bei einem Teil davon hatte der Bau noch nicht begonnen, überwiegend waren diese Projekte aber offenbar schon weit fortgeschritten. Der Großteil des investierten Kapitals ist bei diesen Projekten demnach bereits zurückgeflossen. Teilweise erfolgten die Rückzahlungen an die Fonds wohl aus den Anzahlungen der Wohnungskäufer vor Fertigstellung. So weist zum Beispiel das Projekt „Hauptstraße“ in Berlin, in das fünf Fonds zum Stichtag mit einem Restbetrag von jeweils 10.000 Euro investiert waren, einen Verkaufsstand von 100 Prozent aus, aber lediglich einen Bautenstand von 16 Prozent.
Vor allem die älteren Fonds, die sich bereits in der Liquidationsphase befinden und keine neuen Investitionen mehr vornehmen, verfügen über Projekte, die – zumindest in Bezug auf den Verkauf der Wohnungen – bereits weitgehend abgeschlossen sind (was dafür spricht, dass das Project-Modell lange offenbar recht gut funktioniert hat). So ist der Strategie Fonds 6 an acht der 33 insolventen Projektgesellschaften beteiligt, das in die betreffenden Projekte – zum Stichtag 31. Dezember 2021 – (noch) investierte Kapital betrug indes insgesamt lediglich 91.000 Euro.
Einzahlungen unter Zeichnungssumme
Erheblich größere Summen haben die späteren Fonds investiert, die auch weitaus höhere Zeichnungsvolumina aufweisen. Mit dem Wohnen 14 überschritt erstmals ein Project Fonds die Schwelle von 100 Millionen Euro. Das eingezahlte Kapital liegt bei etwa jedem zweiten Fonds – in der Regel die Emissionen mit den ungeraden Nummern – deutlich unter der Zeichnungssumme. Dabei handelt es sich um jene Fonds, die (auch) eine Ansparvariante mit monatlichen Einzahlungen vorsahen. Bei den jüngeren Ansparfonds ist die Differenz zwischen eingezahltem Kapital und Zeichnungssumme naturgemäß am größten.
Da noch offen ist, wie mit den noch nicht eingezahlten Zeichnungsbeträgen verfahren wird (ob sie also von den betreffenden Anlegern weiterhin oder sogar in einer Summe noch einzuzahlen sind), ist der Anteil der ausfallgefährdeten Investitionen in der Cash.-Tabelle auch in diesen Fällen auf die Zeichnungssumme bezogen und nicht nur auf das (bis Ende 2021) eingezahlte Kapital.
Insgesamt summiert sich das in den Einzeldarstellungen aufgeführte Zeichnungsvolumen der noch laufenden Publikumsfonds auf knapp 900 Millionen Euro. In der Leistungsbilanz wird per Ende 2021 hingegen ein Gesamt-Zeichnungsvolumen von knapp 1,4 Milliarden Euro aufgeführt. Dort sind den Erläuterungen zufolge auch semi-professionelle und institutionelle Anleger sowie Family Offices und bereits wieder ausgetretener Anleger enthalten, also wohl auch das Volumen bereits beendeter Fonds. Zu den Fonds für Großanleger enthält die Leistungsbilanz, wie üblich, ansonsten keine detaillierten Angaben.
Größtes Projekt mit fast 20 Millionen Euro Fondskapital
Sehr unterschiedlich sind die Summen der bei den einzelnen Projekten insgesamt investierten Beträge aller Fonds (siehe rechte Spalte der Tabelle). Bei sieben Projekten lag die Summe über alle involvierten Fonds unter 100.000 Euro. Diese Projekte sind also schon weitgehend abgeschlossen oder wurden noch nicht begonnen. Bei den meisten anderen Projekten bewegt sich die Summe des investierten Kapitals im mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Die größten Beträge waren zum Stichtag mit insgesamt fast 20 Millionen Euro in der Frankenallee ins Frankfurt sowie mit etwa 13,1 Millionen Euro in dem Projekt „Am Mühlenberg“ in Potsdam gebunden.
Hintergrund: Die Kanzlei der vorläufigen Insolvenzverwalter des Projektentwicklers Project Immobilien hatte am Freitag mitgeteilt, dass 56 der 118 einzelnen Projektgesellschaften Insolvenzanträge gestellt haben. Dazu hatte er die Liste der 33 Projektgesellschaften veröffentlicht, deren Objekte sich noch im Bau oder kurz vor Fertigstellung befinden. Bei den übrigen Projektgesellschaften, die Insolvenzantrag gestellt haben, handele es sich um reine Grundstücksgesellschaften oder Altgesellschaften, deren Bauprojekte bereits vollständig abgeschlossen sind. „Weitere Insolvenzanträge von Projektgesellschaften sollen folgen“, kündigte die Kanzlei Schultze & Braun an. Dazu, wie sich die Investitionen in die Projekte auf die verschiedenen Project Fonds verteilen, enthielt die Mitteilung keine Angaben.
