Stagnierende Preise für Eigentum und steigende Mietpreise bestätigen die Trendwende am Immobilienmarkt, so die Research-Abteilung des Asset Managers Project, der auf Wohnungsbau-Projektentwicklungen fokussiert ist. Mit Ausnahme von Berlin und Hamburg stagnieren oder sinken demnach in allen von Project Research untersuchten Metropolen die Verkaufspreise.
Auch wenn sich die Preissteigerungsraten im Jahresvergleich im Großteil der Städte immer noch im Plus bewegen, sei im Vergleich zum Vorquartal eine klare Trendumkehr festzustellen. Gegenteilig sieht den Angaben zufolge die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt aus: Die Mietpreise steigen fast flächendeckend mit zunehmender Dynamik an, vor allem im Neubau.
„Die aktuelle politische und wirtschaftliche Lage beeinträchtigt den Immobilienmarkt immer noch erheblich. Nach mehr als einem Jahrzehnt steigender Immobilienpreise, hoher Nachfrage und günstiger Zinsen bietet sich derzeit ein ungewohntes Bild: Die Preise für neue Häuser und Eigentumswohnungen sinken. Doch nun steigen die Bauzinsen, die EZB erhöhte im Dezember erneut den Leitzins und für viele Familien platzt der Traum vom Eigenheim. Im gleichen Zug werden aber auch die Mieten teurer, da sich viele Menschen kein Eigentum mehr leisten können oder von Bauprojekten zurücktreten. Da diese nun auf Mietwohnungen ausweichen, ziehen die Mietpreise kräftig an. Wie der Immobilienmarkt 2023 aussieht, hängt daher davon ab, wie viele Menschen sich in der Zukunft eine Immobilie noch leisten können – und welche“, erklärt Dr. Matthias Schindler, Vorstand der Project Real Estate AG.
Untersucht hat Project Research die Angebots-Kaufpreise von Neubauwohnungen und die Mieten in den Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf und Köln.
Berlin: Standort mit positiver Preisentwicklung
Als eine der wenigen Metropolstädte verzeichnet Berlin im vierten Quartal 2022 eine positive Preisentwicklung, so Project. Demnach steigt der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf 8.750 Euro und liegt damit etwa ein Prozent über dem Wert des Vorquartals. Die Preisdynamik lasse jedoch deutlich nach. Im Jahresvergleich sinkt die Preissteigerungsrate von sieben Prozent im dritten Quartal auf 5,5 Prozent im vierten Quartal 2022.
Das Wohnungsangebot befinde sich seit Spätsommer 2022 auf einem stabilen Niveau. Die Anzahl der Objekte im Einzelvertrieb nimmt leicht zu und liegt aktuell bei über 180. Ein Hauptgrund für die steigenden Objektzahlen ist die geringe Zahl an abverkauften Objekten. Durch die deutlich reduzierten Verkaufszahlen sind viele Objekte mit Restantenwohnungen weiterhin im Vertrieb. Neue Vertriebsstarts gibt es im vierten Quartal 2022 deutlich weniger. Nach 42 Vertriebsstarts im dritten Quartal sinkt die Zahl im vierten Quartal auf 16.
Einige Berliner Bezirke weisen trotz der nachlassenden Preisdynamik zweistellige Wachstumsraten auf. Dazu gehören Mitte mit 12,2 Prozent, Friedrichshain-Kreuzberg mit 12,5 Prozent sowie Treptow-Köpenick mit zwölf Prozent. In Köpenick finden auch weiterhin Vertriebsstarts mit hohem Preisniveau von circa zehn Prozent über dem Bezirksdurchschnitt statt, obwohl sich diese neuen Objekte zum Teil in Randlagen wie Rahnsdorf befinden. Objekte im absoluten Hochpreissegment gibt es unter anderem in Charlottenburg mit einem Preisniveau zwischen 12.000 und 14.000 Euro pro Quadratmeter.
Dynamik der Mietpreisentwicklung nimmt zu
Im Berliner Umland (ohne Potsdam) stagnieren die Preise seit Frühsommer bei circa 5.450 Euro pro Quadratmeter. Hierfür ist die geringe Anzahl an neuen Bauvorhaben im vierten Quartal 2022 verantwortlich. In Potsdam liegen die Quadratmeterpreise ebenfalls fast unverändert bei rund 7.800 Euro.
Die Dynamik der Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt nimmt weiter zu, während das Angebot immer geringer wird. Die Neubaumietpreise machen im dritten Quartal 2022 einen deutlichen Sprung auf 20,84 Euro pro Quadratmeter und steigen damit in nur einem Quartal um ca. 1,20 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ist in Berlin mit 13,2 Prozent die höchste Preisentwicklung (Eigentumswohnungen oder Mietwohnungsbau) unter allen Metropolstädten zu verzeichnen.
Auch der Bestand entwickelt sich preislich nach oben. Ein Mietpreis von 14,90 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2022 entspricht einer Preissteigerung von 8,3 Prozent, dem höchsten Wert für Bestandsangebote aller Metropolstädte. Während sich das Angebot in den meisten Städten im dritten Quartal 2022 wieder stabilisiert, setzt sich der Rückgang von Inseraten in Berlin weiter fort. Pro Monat werden nur noch knapp 200 Neubauangebote erfasst, ein erneuter Tiefstand. Im ersten Quartal 2021 ist dieser Wert noch dreimal so hoch. Im Bestand ist das Angebot mit etwa 1.650 Inseraten ebenfalls rückläufig. Im dritten Quartal 2021 liegt die Zahl noch bei rund 2.750 Angeboten.
