Es entspricht aber ständiger Rechtsprechung, dass auch der mittelbar über einen Treuhänder beteiligte Anleger in vorvertraglichen Beziehungen zum Anleger steht, wenn dieser nach dem Gesellschaftsvertrag wie ein unmittelbar beitretender Kommanditist behandelt werden soll. Dies hat der Bundesgerichtshof ebenfalls erst vor Kurzem erneut entschieden (BGH, Urt. v. 23. April 2012, II ZR 211/09).
Deshalb ist es eine Pflicht auch eines Gründungsgesellschafters, den Emissionsprospekt auf Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Erweckt ein Prospekt den Eindruck, dass leerstandsbedingte Nebenkosten bei Flächen, die einer Mietgarantie unterfallen, nicht dem Fonds zur Last fallen, sondern vom Mieter oder Garanten zu tragen sind, und ist dies nicht richtig, liegt ein Prospektfehler vor, über den auch ein Gründungsgesellschafter den Anleger aufzuklären hat.
Belastungen mit Nebenkosten haben auf die Werthaltigkeit eines Anlageobjekts einen entscheidenden Einfluss. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass die Mietnebenkosten regelmäßig einen nicht unerheblichen Teil der Miete ausmachen.
Prospekthaftung: Hinterher ist man immer schlauer
Bis heute ist es in Teilbereichen immer noch schwierig, die genaue Höhe der Messlatte festzulegen, an der die Richtigkeit und Vollständigkeit, aber auch Verständlichkeit eines Prospektes zu beurteilen ist.
Hinterher ist man immer schlauer, kann man hier auch sagen. In jedem Prospekt findet sich eine Prognoserechnung. Sie muss bei einer Ex-ante-Betrachtung realistisch sein. Dabei sind Prospektfehler von Fehlern der Geschäftsführung abzugrenzen.
Setzt das Fondsmanagement eine Konzeption nicht prospektgemäß um, geht es nicht um die Frage von Prospektfehlern und der Haftung von Prospektverantwortlichen bzw. zur Aufklärung Verpflichteten. Hier können dann Haftungsansprüche der Fondsgesellschaft gegen die Geschäftsführung bestehen.
Ein rechtlich einwandfreier Prospekt ist kein Vermittler-Freibrief. Dennoch ist der Prospekt, der einem Anlageinteressenten rechtzeitig übergeben worden ist, die Grundvoraussetzung dafür, den Nachweis für eine vollständige Aufklärung des Anlegers in Händen zu haben. Denn bekanntlich kann von einem Anleger, dem ein Prospekt rechtzeitig übergeben worden ist, gefordert werden, dass er den Prospekt sorgfältig und eingehend zur Kenntnis nimmt (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2012, II ZR 211/09 oder v. 22. März 2007, III ZR 218/06).
Für die Gründungsgesellschafter von Publikums-Personengesellschaften heißt es jedenfalls, künftig noch genauer den Prospekt als solchen und den, der damit auf „Brautschau“ geht, unter die Lupe zu nehmen. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser…
Autor Ulrich A. Nastold ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR in Köln.
Foto: Guido Schiefer
