Rund 43 Millionen Miet- und Eigentumswohnungen gibt es in Deutschland. Statistisch betrachtet (Quelle: Statistisches Bundesamt) kann sich jeder Bewohner, jede Bewohnerin auf 47 Quadratmetern häuslich niederlassen. Allerdings nicht ganz so frei, wie sie es sich wünschen. Den Vermietern steht im Gegenzug eine angemessene Miete, die Bezahlung der vereinbarten Nebenkosten und die Mitsprache bei Untervermietung zu.
Frist für Nebenkosten
Der Vermieter hat für die Abrechnung der Nebenkosten ein Jahr nach Ablauf des abzurechnenden Betriebsjahres Zeit, für das Abrechnungsjahr 2021 also bis zum 31. Dezember 2022. Dann muss er eine mögliche Nachzahlung des Mieters eingefordert oder ihm dessen Guthaben aus zu viel gezahlten Vorauszahlungen erstattet haben. Verpasst der Vermieter diese Frist, muss er zwar das Guthaben weiterhin auszahlen. Seinen Anspruch auf eine Nachzahlung hat er aber verloren, sofern er die Verspätung selbst verschuldet hat.
Untervermieten ist möglich
Selbst schöne Wohnungen stehen manchmal auf Zeit leer. Mal bleibt ein Mieter länger im Ausland, mal verwaist das Kinderzimmer, weil sich das groß gewordene Kind ein eigenes Nest sucht. Generell gilt: Mieter dürfen ihren Wohnungsschlüssel weiterreichen – vorausgesetzt, der Vermieter stimmt zu. Er darf auch nach Namen, Anschrift, Geburtsdatum und Beruf des Neuzugangs fragen. Ein persönliches Kennenlernen oder ein Führungszeugnis darf er jedoch nicht verlangen. Der Grund: Die Auswahl des Untermieters ist Sache des Mieters. Der Vermieter hat bei der Untervermietung einzelner Zimmer aber ein Vetorecht, wenn er ein Problem mit der Person des Untermieters hat – zum Beispiel, wenn er mit diesem im Streit liegt.
Der Vermieter darf die Untervermietung eines Teils der Wohnung – zum Beispiel eines Zimmers – nicht verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das können zum Beispiel ein gesunkenes Einkommen und finanzielle Engpässe oder frei gewordene Räume durch eine Trennung sein.
Bei der Untervermietung der kompletten Wohnung liegt der Fall etwas anders. Hier kann sich der Mieter nicht auf ein berechtigtes Interesse berufen, sondern es ist immer die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Wird sie verweigert, kann der Mieter mit dreimonatiger Frist kündigen – außer, es gab besondere Gründe für die Ablehnung aufgrund der Person des Untermieters.
Als Ferienwohnung – zum Beispiel für Airbnb-Angebote – muss der Vermieter seine Immobilie nicht hergeben. Das gilt auch, wenn er der Untervermietung im Allgemeinen schon zugestimmt hat. Ein Mieter, der trotzdem Urlauber beherbergt, riskiert die Kündigung.
So sieht die Rechtslage im Detail aus: Ehepartner, Kinder und Eltern, Hausangestellte und Pflegepersonal gelten nicht als Untermieter und dürfen ohne Erlaubnis einziehen. Vorausgesetzt, die Wohnung ist groß genug.
Ein neuer Lebensgefährte, eine Lebensgefährtin dagegen brauchen die Zustimmung. Sie darf aber nur aus schwerwiegenden Gründen im Zusammenhang mit der betreffenden Person verweigert werden. Wichtig ist es aber in beiden Fällen, den Vermieter darüber zu informieren, dass die Nebenkostenvorauszahlungen angepasst werden müssen.
Achtung: Besuch, der sich länger als drei Monate einquartiert, wird zum zustimmungspflichtigen Untermieter. Und wer seine Wohnung untervermietet, obwohl er oder sie längst anderswo dauerhaft wohnt, dem darf gekündigt werden.
Faire Miete
Insbesondere bei einer Mieterhöhung muss sich ein Immobilieneigentümer in der Regel an dem örtlichen Mietspiegel orientieren. Zum 1. Juli 2022 trat dazu eine Änderung in Kraft: Auch Städte ab 50.000 Einwohnern müssen nun zumindest einen sogenannten einfachen Mietspiegel für Wohnungen erstellen. Der weist aber lediglich eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten nach Baujahr, Größe, Ausstattungsmerkmalen und Lage aus. Wahlweise kann es jedoch auch ein qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen Standards sein.
Dessen Beweiskraft vor Gericht ist höher. Gab es bisher in der Gemeinde keinen Mietspiegel, muss die einfache Version bis 1. Januar 2023 oder die qualifizierte bis 1. Januar 2024 erstellt und veröffentlicht sein. Schwieriger wird es, wenn es um Ein- oder Zweifamilienhäuser geht. Für sie gilt der Mietspiegel für Wohnungen oft nicht. Dennoch hat der Bundesgerichtshof entschieden: Vermieter dürfen sich daran orientieren. Zudem sei allgemein bekannt, dass für Häuser ein höherer Mietzins verlangt werden könne.
Sonderfall Einliegerwohnung
Hier sollten beide Parteien drei Besonderheiten im Mietrecht kennen. Zum einen gilt nur die Bleibe als Einliegerwohnung, die eine eigene Küche, Wasserversorgung und Toilette hat und die über einen eigenen, abschließbaren Zugang von außen erreichbar ist. Nicht als Einliegerwohnung gelten einzelne Räume innerhalb der Wohnung des Vermieters.
Zum anderen kann die Einliegerwohnung – anders als eine klassische Wohnung – auch ohne Begründung gekündigt werden. Nur ein besonderer Härtefall schützt einen Mieter. Im Gegenzug hat der Ausziehende aber drei Monate mehr Zeit als üblich. Und zum Dritten dürfen Vermieter die Heizkosten des kleinen Domizils nach der Quadratmeterzahl statt nach dem Verbrauch abrechnen.
Schlichten statt richten
Mieten und vermieten ist ein juristisch komplexes Thema. Mehr als 193.000 Mietrechtstreitigkeiten (Quelle: Destatis und Deutscher Mieterbund) füllten 2020 die Aktenordner vor allem der Amtsrichter und Anwälte. In weit mehr als der Hälfte aller Fälle ging es um Vertragsverletzungen, Betriebskosten oder Mietkaution. Eine gute Nachricht gibt es aber: Seit 25 Jahren ziehen immer weniger Parteien vor Gericht. Das zeigt auch, dass sich viele Meinungsverschiedenheiten im Vorfeld über Meditationen lösen lassen.
Deshalb übernimmt eine gute Rechtsschutzversicherung im Rahmen eines Immobilien-Rechtsschutzes auch die Kosten für ein Mediationsverfahren. Klappt es mit der Einigung nicht oder möchten die Parteien eine richterliche Entscheidung herbeiführen, ist auch dies möglich. Versicherte, die in einen Disput beispielsweise rund um eine Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung, Kündigung, Räumungsklage oder Nachbarschaftsstreitigkeiten geraten, bekommen anwaltliche Hilfe und die Kostenübernahme für das Verfahren – egal ob außergerichtlich oder vor dem Kadi.
Zur Autorin: Die Rechtsexpertin Michaela Rassat ist seit 2005 Juristin bei der Ergo Rechtsschutz Leistungs-GmbH.
