Aus dem AEW-Report geht hervor, dass die geschätzte KFL für den Zeitraum 2025 bis 2027 in Europa um 13 Prozent auf 86 Milliarden Euro gesunken ist, verglichen mit 99 Milliarden Euro, die AEW in seinem Halbjahresausblick vom April 2024 für den Zeitraum 2024 bis 2026 veranschlagt hatte.
Die KFL stellt das potenzielle Defizit zwischen dem ursprünglich gesicherten Darlehen in einem bestimmten Jahr und dem Betrag dar, der in den nächsten drei Jahren in 20 Ländern zur Refinanzierung bei Fälligkeit des Kredits zur Verfügung steht. Es geht also um den geschätzten Anteil an Immobilienkrediten, die nach Ablauf der Zinsbindung Probleme bekommen.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentiert: „Unsere jüngste und aktualisierte Schätzung von 86 Milliarden Euro für die Finanzierungslücke bei Immobilienkrediten in Europa bestätigt, dass die Herausforderungen bei Refinanzierungen weiterhin bestehen. Die Situation entspannt sich jedoch etwas, was zum Teil auf die Zinssenkungen der Zentralbanken zurückzuführen ist, infolgedessen die Anleiherenditen, die Swap-Sätze und letztlich die Kreditkosten gesunken sind.“
Da die Immobilienrenditen in den letzten zwei Jahren gestiegen seien, machten die niedrigeren Kreditkosten die Verschuldung für Eigenkapitalinvestoren nun wieder attraktiv. „Dies sollte dazu beitragen die Liquidität auf dem Investmentmarkt wiederherzustellen und auch eine weitere Erholung der Beleihungswerte für Altkredite ermöglichen und sollte somit die Probleme bei der Refinanzierung weiter entschärfen“, so Vrensen.
Margen für Bürokredite weiter gestiegen
Während die Margen und die Gesamtkreditkosten gesunken sind, haben sich die Kreditmargen in den verschiedenen Sektoren laut AEW unterschiedlich entwickelt. Demnach sind die Margen für Bürokredite weiter gestiegen und die Margen für Logistik- und Wohnungsbaukredite gesunken. Die Marge ist die Differenz zwischen dem Kreditzins und dem Zinssatz, mit dem sich die Bank refinanziert. Sie drückt auch das Risiko aus, das die Bank dem betreffenden Engagement bemisst.
Es gebe auch erste Anzeichen dafür, dass die Beleihungsquoten wieder steigen und die Kreditauflagen weniger restriktiv werden, da die Kreditgeber ihre Aktivitäten ausweiten und bei Preisgestaltung und anderen Bedingungen konkurrenzfähig bleiben wollen, so AEW. Trotz dieser verbesserten Bedingungen für Gewerbeimmobilien-Kreditnehmer bleiben die Refinanzierungsprobleme für viele Altkredite aufgrund der historischen Verringerung ihrer Beleihungswerte bestehen, heißt es von AEW.
Deutschland mit den größten Refinanzierungsproblemen
Die geschätzte KFL von 86 Milliarden Euro impliziert, dass fast 13 Prozent der auslaufenden europäischen Immobilienkredite, die zwischen 2016 und 2023 vergeben wurden, vor Refinanzierungsproblemen stehen werden. Dies ist ein Rückgang der noch im April 2024 geschätzten KFL von 17 Prozent (für 2024–2026), was einerseits auf eine Lockerung der Bedingungen in ganz Europa und andererseits auf neue, präzisere Daten zu Kreditfälligkeiten, Beleihungsquoten bei der Vergabe und Laufzeitverlängerungen zurückzuführen sei.
Deutschland und Frankreich haben mit 19 Prozent beziehungsweise 18 Prozent aller Kreditvergaben im Zeitraum 2016 bis 2023 den höchsten Anteil an betroffenen Krediten in allen 20 europäischen Ländern und stehen somit vor den größten Refinanzierungsproblemen, so AEW. UK liegt mit sechs Prozent weiterhin am unteren Ende, während Italien und Spanien mit zwölf Prozent knapp unter dem europäischen Durchschnitt von 13 Prozent liegen.
7,1 Prozent der Kredite ausfallgefährdet
Darüber hinaus stellt die Studie fest, dass neben Eigenkapitalzuführungen auch Debt-on-Debt-Beleihungen in größerem Umfang zur Überbrückung der KFL eingesetzt wurden. Es gebe auch „Hinweise darauf“, dass US-Banken und opportunistische Fonds damit beginnen, unbesicherte Fremdfinanzierungen für Nichtbanken bereitzustellen, die bereit sind, fällige Altkredite mit hohen Beleihungsquoten zu refinanzieren.
Nicht alle schwer zu refinanzierenden Kredite werden demnach voraussichtlich einen Zahlungsausfall oder Verlust für den Kreditgeber auslösen. „Die Auswirkungen auf die einzelnen Sektoren hängen jeweils von dem konkreten Zeitpunkt, dem Umfang der Kreditsicherheit und dem Zinsdruck des betreffenden Landes in den einzelnen Kreditjahrgängen 2016-23 ab“, heißt es in der Mitteilung von AEW.
Laut Analyse von AEW sind 7,1 Prozent der im Zeitraum 2016–23 in einer Höhe von 700 Milliarden EUR vergebenen CRE-Kredite (Kredite für Gewerbeimmobilien) ausfallgefährdet, verglichen mit 7,5 Prozent im Februar 2024. Es geht also immerhin um eine gefährdete Kreditsumme von rund 50 Milliarden Euro.
Verluste bei Einzelhandelsimmobilien am größten
Die damit verbundenen Verluste dieser Kredite werden auf 1,8 Prozent geschätzt (gegenüber einer Schätzung von 2,5 Prozent im April 2024). Diese neuesten Prognosen liegen deutlich unter den tatsächlich gemeldeten historischen Verlusten bei europäischen gewerblichen Hypothekenkrediten, die durch Gewerbeimmobilien gesichert waren, von 2,3 Prozent.
Bei Betrachtung der verschiedenen Sektoren liegen die geschätzten Verluste für Kredite, die durch Einzelhandelsimmobilien besichert wurden, in den Jahrgängen 2016–2023 branchenweit bei fast sechs Prozent. Das ist mehr als das Dreifache des Gesamtdurchschnitts aller Sektoren, was auf einen stärkeren und früheren Rückgang der Beleihungswerte seit 2018 zurückzuführen ist. Die Verluste bei Krediten, die durch Büroimmobilien besichert wurden, werden auf 1,7 Prozent geschätzt, was knapp unter dem Gesamtdurchschnitt liegt, während die geschätzten Verluste in allen anderen Sektoren unter 1,0 Prozent liegen.
