Neben den Immobilienaktienfonds lässt sich ein Immobilien-Engagement auch über offene Immobilienfonds (OIFs) darstellen. Sie sind eine überwiegend deutsche Spezialität und hatten in den letzten Jahren für negative Schlagzeilen gesorgt.
Dabei kommen sie dem Wunsch vieler Anleger nach einem soliden und wenig schwankenden Investment sehr entgegen. Ihre im wahrsten Sinne des Wortes „offene Flanke“ war, dass langfristige Anlagen wie Immobilien mit quasi täglich fälligem Geld finanziert wurden – schließlich konnten Anleger in offenen Immobilienfonds ihre Anteile börsentäglich zum Nettoinventarwert an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
Natürlich lassen sich auch Immobilienaktien und Immobilienaktienfonds börsentäglich verkaufen – aber nur zum jeweils gültigen Preis, nicht zum Nettoinventarwert. Offene Immobilienfonds erwerben und halten direkt Bürohäuser, Einkaufszentren und Gewerbeimmobilien und bewirtschaften sie.
Dabei nehmen sie Mieten ein und realisieren eventuell Wertsteigerungen beim Verkauf einzelner Liegenschaften. Da sie direkt in Immobilien – und nicht in Immobilienaktien – investieren, und die Objektbewertung nach einem relativ behäbigen Verfahren vorgenommen wird, verläuft die Preisentwicklung von offenen Immobilienfonds ruhiger als die von Immobilienaktienfonds.
OIFs: Aus der Vergangenheit lernen
Genau das schätzen die Anleger an ihnen, was die Zuflüsse in diese Fondskategorie in 2012 bis heute aufzeigen. Nachdem 2008 und 2009 mehrere offene Immobilienfonds die Rückgabe ihrer Anteile einstellen mussten und sich nun in Abwicklung befinden, hat der Gesetzgeber inzwischen eine Regulierung gefunden, mit der man hofft, die Probleme der Vergangenheit zukünftig zu vermeiden:
Das neue Gesetz schränkt die Möglichkeit der Anleger, jederzeit ihre Fondsanteile zum Nettoinventarwert an die Fondsgesellschaft zurückgeben zu können, ein. Stichtag ist der 22. Juli 2013. Wer bereits vor diesem Tag seine Anteile besaß, kann ohne Warte- und Benachrichtigungsfristen pro Halbjahr über einen Betrag von 30.000 Euro verfügen. Wer seine Anteile erst danach erworben hat, muss sie mindestens 24 Monate lang halten, und darüber hinaus jeden Anteilsverkauf zwölf Monate im Voraus ankündigen. Ein Auszahlplan muss zukünftig also etwas länger im Voraus geplant werden.
Mario Schüttauf, Fondsmanager des offenen Immobilienfonds Hausinvest der Gesellschaft Commerz Real, ist mit dieser Lösung zufrieden. „Wir sehen die neuen Regelungen positiv, denn sie ermöglichen uns eine bessere Steuerung der Liquidität. Die Ankündigungsfrist erhöht die Stabilität und die Sicherheit aller offenen Immobilienfonds, und das bringt uns eine gewisse Ruhe.“
Die Liquiditätssteuerung hatte man beim Hausinvest allerdings auch vorher gut im Griff – schließlich musste der Fonds die Rücknahme seiner Anteile nie einstellen. Die durchschnittliche Haltedauer der Anteile liegt beim Hausinvest bei etwa sieben Jahren. „Wir hatten uns bisher eine Liquiditätsquote von 15 Prozent auferlegt, die wir in Tages- und Termingeld anlegen. Wir konnten so durch die ständig verfügbare Liquidität jederzeit dynamisch an den Immobilienmärkten agieren.“
Ebenso wie Nieuwland setzt auch Schüttauf derzeit auf das nördliche Europa: „London, Paris und Deutschland halten wir derzeit für interessant. Allerdings ist die Nachfrage hier insbesondere für Immobilien in Top-Lagen extrem hoch. Sobald es um B- oder C-Lagen oder Immobilien mit einem Makel geht – beispielsweise mit Leerstand oder einem Instandhaltungsrückstand –, ist die Nachfrage eher verhalten“, so Schüttauf.
Eine besondere Nachfrage beobachtet Schüttauf derzeit aus China: „Seit Anfang des Jahres dürfen chinesische Versicherungsgesellschaften nun auch Immobilien außerhalb des Landes erwerben. Sie treten nun als zusätzliche Nachfrager auf – insbesondere für Core-Immobilien, also beste Immobilien an Top-Standorten.“
Kapital sucht Anlage
Der hauptsächliche Treiber des Immobilienmarktes ist allerdings die Geldschwemme: „Es ist sehr viel Kapital im Markt, demgegenüber gibt es allerdings kaum gut verzinsliche Alternativen. Das treibt natürlich die Nachfrage nach guten Immobilieninvestments“, beobachtet Schüttauf, und fährt fort: „In Deutschland gibt es zudem auch Nachfrage durch Privatinvestoren aus den südeuropäischen Ländern, die hoffen, in deutschen Wohnimmobilien ihr Geld sicher anlegen zu können.“
Es sieht demnach danach aus, als würde der Drang nach Immobilieninvestments anhalten, solange die Unsicherheit im Euroraum, die Geldschwemme und die niedrigen Zinsen erhalten bleiben.
Autorin Barbara Baum ist freiberuflich als Finanzjournalistin tätig.
Foto: Commerz Real
