Die durchschnittlichen europäischen Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben laut Savills im dritten Quartal 2024 stabil bei 4,9 Prozent und bewegten sich somit das dritte Quartal in Folge seitwärts. Das Unternehmen prognostiziert, dass die Preise für Core-Immobilien ab Anfang 2025 wieder steigen. Darunter werden üblicherweise neue oder gut erhaltene beziehungsweise sanierte Objekte mit stabiler Vermietungssituation an (mindestens) guten Standorten verstanden.
Bei Non-Core-Bürogebäuden sind Eigentümer zunehmend bereit, die Angebote von Entwicklern und Private-Equity-Fonds zu prüfen, so Savills. Allerdings gibt es demnach bislang nur sehr wenige notleidende Objekte und die Käufernachfrage bleibt aufgrund von Vorbehalten hinsichtlich künftiger Modernisierungskosten oder der Vermietbarkeit eines Objekts vorerst gering.
Madrid, Oslo und Amsterdam am attraktivsten
Laut der jüngsten Savills-Studie erscheinen die Preise für Spitzenbüros in Madrid, Oslo und Amsterdam im Vergleich zu ihren jeweiligen historischen Niveaus in Europa am attraktivsten, da die Fundamentaldaten für das reale Mietwachstum stark sind und die Preisanpassung deutlich ausfällt, was zu einem größeren Abstand zu den Renditen von Staatsanleihen geführt habe.
James Burke, Director, Savills Global Cross Border Investment, kommentiert: „Nach wie vor ist es schwierig, Kapitalzusagen für Büroinvestments zu erhalten, aber angesichts niedrigerer Zinsen und einer verbesserten Stimmung bei Kreditgebern und Investoren gehen wir von einer Belebung des Transaktionsgeschehens am europäischen Büroinvestmentmarkt aus. Die Kaufpreiserwartungen der Käufer nähern sich den Vorstellungen der Verkäufer an, so dass es ab Anfang 2025 wieder zu einer Renditekompression für Core-Büroimmobilien kommen dürfte.”
„Fokus auch auf attraktive lokale Teilmärkte legen“
„Renditekompression“ bedeutet einen Rückgang der Anfangsrendite eines Objektes, also des Verhältnisses der Jahresmiete zum Kaufpreis. Bei stabiler Miete entspricht dies einem Anstieg des Kaufpreises. „Der Fokus von Bürokäufern sollte dabei nicht nur auf gut positionierten Städten, sondern auch auf attraktiven lokalen Büroteilmärkten liegen“, so Burke weiter.
Mike Barnes, Associate Director im Savills European Commercial Research Team, ergänzt: „Die Finanzierungskosten sind inzwischen in mehreren Märkten, darunter Paris CBD, Frankfurt, Brüssel, Amsterdam, Dublin, Lissabon und Madrid, unter die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gefallen, was unserer Einschätzung nach die Transaktionen von Core-Büroimmobilien im Jahr 2025 unterstützen wird.“ Als „Spitzenrendite“ wird üblicherweise die Rendite bei erstklassigen Objekten bezeichnet (die im Marktvergleich meistens das geringste Niveau aufweist).
Anhaltende Mietsteigerung in London erwartet
Barnes weiter: „In der City of London liegen die Fremdkapitalkosten zwar noch über den Spitzenrenditen, wir erwarten jedoch, dass die Spitzenmieten in den nächsten fünf Jahren um mehr als vier Prozent pro Jahr steigen werden, was sich positiv auf die Gesamtrenditen auswirken wird. In London sind zudem mehr Banken bereit, Kredite mit einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent zu gewähren (gegenüber 55 Prozent im zweiten Quartal), was die Liquidität verbessert.”
Gegenüber dem ersten Quartal 2022, also dem Beginn des steilen Anstiegs der Fremdkapitalzinsen, ist die Spitzenrendite in allen untersuchten Standorten in Europa spürbar gestiegen (siehe Grafik nächste Seite). In Berlin beispielsweise stieg sie von etwa 2,5 Prozent auf 4,5 Prozent. Das entspricht bei gleichbleibender Miete einem Rückgang der Kaufpreise von etwa 45 Prozent.
