Wie wirkt sich der Aufstieg populistischer Politik auf grenzüberschreitende Investitionen aus? Welche sind die stabilsten und anpassungsdynamischsten Städte weltweit? Wie treiben neue technologische Entwicklungen die Umnutzung von Einzelhandelsimmobilien und das Aufkommen neuer Freizeitkonzepte voran?
In der aktuellen Publikation „Impacts“ setzt sich Savills intensiv mit diesen und weiteren Fragen zum Thema Disruption auseinander. Eine Kernaussage des Reports: Die Renditen für Büroimmobilien sind in den meisten wichtigen CBD-Märkten weltweit auf Rekordtiefs gesunken und dürften selbst bei steigenden Zinsen nicht zunehmen.
„Der politische, wirtschaftliche und soziale Wandel kennzeichnet die heutige Welt und viele der Megatrends, die sich aus diesen Umstrukturierungen ergeben, haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Doch unvorhersehbare Zeiten bieten auch echte Chancen, weshalb wir Disruption zum Titel-Thema unserer neuesten Ausgabe von Impacts gemacht haben“, sagt Sophie Chick Director, World Research bei Savills.
Renditen sind so niedrig wie selten zuvor
Disruptionen zeigen sich in vielen verschiedenen Facetten, so dass sie im Impacts Report auf kleinteiliger Ebene erläutert werden. Auch die Renditekompressionen auf dem Markt für globale Top-Büroimmobilien stehen im Fokus: Laut Savills liegen die Renditen in bedeutenden Top-Bürostandorten wie Hongkong (2,4 %), Frankfurt (2,9 %), Tokio (2,9 %) und Berlin (2,9 %) bereits unter 3 %.
Dabei verbuchten Melbourne (-1,7 %), Peking (-1,3 %) und Berlin (-1,2 %) die größten Renditekorrekturen der letzten drei Jahre. Auch für die CBD-Büromärkte der europäischen Metropolen Paris (3,0 %) und Amsterdam (3,5 %) wird bis zum Ende 2019 ein Unterschreiten der 3 %-Marke prognostiziert. „Größere Investitionen in globale Immobilien haben in den letzten zehn Jahren zu einer stetigen Renditekompression geführt.
Dadurch befinden sich die Spitzenrenditen in den meisten Märkten der Welt auf oder nahe den Rekordtiefstände“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.
Zusammenhang zwischen Bürorenditen und Kreditaufnahme nimmt ab
Außerdem untersuchen die Savills-Experten den Zusammenhang zwischen Bürorenditen sowie Kreditaufnahme und kommen zu dem Schluss, dass diese sich immer weniger gegenseitig beeinflussen. Grund dafür sind die veränderten Anlegerprofile und der Umstand, dass immer weniger Investitionen bei der Finanzierung durch Bankkredite gestützt werden.
Ein Anstieg der Zinssätze in anderen Segmenten wird laut Savills somit wahrscheinlich nicht zu einem entsprechenden Wachstum der Spitzenrendite für Büroimmobilien führen. Demnach werden die Renditen in vielen Märkten stabil bleiben oder weiter sinken. Mat Oakley, Head of Commercial Research für Großbritannien und Europa bei Savills, stellt dazu fest:
„Obwohl der Zusammenhang zwischen Immobilienrenditen und Leitzinsen nicht mehr so unmittelbar festzustellen ist wie früher, ist er keineswegs obsolet. Investoren, die eine Vielzahl von Anlageklassen betrachten, insbesondere solche, die nach langfristig gesicherten Erträgen suchen, werden einen Punkt erreichen, an dem die Rendite von Staatsanleihen attraktiv genug wird, um sie dazu zu bewegen, sie über Immobilien zu stellen. Auf absehbare Zeit bleiben die besten Büros in den Metropolen der Welt jedoch attraktiv und der Wettbewerb um diese Assets hoch.“
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