Steuern sparen kann die Familie zusätzlich, wenn sich die Eltern ein Nießbrauchsrecht vorbehalten – dessen Kapitalwert ist abzugsfähig und senkt damit das zu versteuernde Vermögen.
Diese drei wichtigen Aspekte vorangestellt, sollten Immobilienschenkungen aber nur Eltern erwägen, deren Familien- und Vermögensverhältnisse gefestigt sind. Das ist meist dann der Fall, wenn die Kinder Ende zwanzig sind und ihre Persönlichkeit gereift ist.
Abzuraten von einer solchen Übertragung ist hingegen jüngeren Immobilienbesitzern, die ihre Immobilie noch nicht abbezahlt haben, deren Kinder noch minderjährig sind und die die Immobilie im Notfall, zum Beispiel bei einer Krankheit oder bei einer Berufsunfähigkeit, verkaufen müssten.
Die goldenen Regeln
Doch auch Familien, in denen sich eine Immobilienschenkung an die nächste Generation anbietet, sollten dabei nichts überstürzen und einige wichtige Regeln beachten.
So sollten Eltern stets nur schenken, was sie tatsächlich entbehren können und wollen. Schon mancher hat diesen Schritt bereut, weil sich der Beschenkte als undankbar erwiesen hat.
Außerdem muss an erster Stelle aller Überlegungen die eigene Absicherung des Schenkers stehen: Muss die Immobilie später vielleicht doch noch verkauft werden, um die notwendige Pflege zu finanzieren? Nur wenn man sich absolut sicher ist, daß man die Substanz der geschenkten Immobilie nicht mehr brauchen wird, sollte man schenken.
In jedem Fall sollte die ältere Generation sich ein Nießbrauchsrecht an der verschenkten Immobilie vorbehalten, das im Grundbuch eingetragen wird. Es erlaubt dem Schenker, in der Immobilie zu wohnen oder – das ist der Vorteil gegenüber einem reinen Wohnrecht – sie zu vermieten.
Vorsicht bei der Pflichtteilsreduzierung
Auch unvorhergesehene Schicksalsschläge sollten bedacht werden. So können die Schenker mit Notfallklauseln im notariellen Übergabevertrag sicherstellen, dass sie die Immobilie zurückfordern dürfen, wenn der beschenkte Sohn vor ihnen stirbt oder insolvent wird.
Vorsicht heißt es zuletzt beim Thema Pflichtteilsreduzierung mit Hilfe von Schenkungen: Manche Eltern hoffen, mit der Schenkung einer Immobilie an ein Kind den Pflichtteil anderer Kinder schmälern zu können. Denn sobald zwischen Erbfall und Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind, können diese an der Immobilie keine Pflichtteilsansprüche mehr geltend machen.
Was dabei oft übersehen wird: Dies gilt nicht, wenn sich der Schenker bei der Schenkung wesentliche Rechte, insbesondere das Wohnrecht oder den Nießbrauch, vorbehalten hat. Dann ist der volle Schenkungswert bei der Pflichtteilsregulierung zu berücksichtigen.
Dr. Anton Steiner ist Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht e.V.(www.erbrechtsforum.de) und Fachanwalt für Erbrecht in München. Er ist Gründungspartner der Kanzlei Groll, Gross & Steiner (www.groll-gross-steiner.de).
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