Bei Medienfonds bedarf es eines besonderen und ausdrücklichen Hinweises, wenn ein Totalverlustrisiko besteht. Dieses Totalverlustrisiko darf hierbei nicht mit relativierenden Worst Case Szenarios abgeschwächt werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 14. Juni 2007 – III ZR 125/05 und III ZR 185/05).
Anders sieht dies der BGH demgegenüber bei Immobilienfonds. Aus einer Fremdkapitalquote ergibt sich bei einem Immobilienfonds für sich alleine kein strukturelles Risiko; anders als bei Medienfonds besteht daher grundsätzlich keine Hinweispflicht auf ein Totalverlustrisiko:
„Die Beklagte hat ihre Beratungspflicht nicht deshalb verletzt, weil sie nicht auf ein Totalausfallrisiko hingewiesen hat. Das Berufungsgericht ist insoweit rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, bei einem Immobilienfonds, dessen Fremdkapitalquote bei ca. 50 Prozent liegt, müsse stets auf das Risiko hingewiesen werden, der Anleger könne mit seinem gesamten Einlagekapital ausfallen. Ein solcher Grundsatz besteht nicht“ (so: BGH, Urteil vom 27.10.2009 – XI ZR 338/08).
Immobiliensachwert steht Verbindlichkeiten gegenüber
Der BGH begründet seine Entscheidung mit dem Sachwert der Immobilie, der selbst bei unzureichendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber steht: „Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen – wie hier – im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die sich daraus ergebenden, vom Berufungsgericht aufgezeigten Risiken allgemeiner Natur, Anlegern wie dem Kläger regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig. Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn weitere, dem Anleger unbekannte, risikoerhöhende Umstände hinzutreten, etwa ein überteuerter Erwerb der Immobilie, der Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke oder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise.“ (BGH, Urteil vom 27.10.2009 – XI ZR 338/08).
Es zeigt sich also, dass generelle Aussagen schwer zu treffen sind und es auf die besonderen Umstände des Einzelfalles sowohl auf der Ebene der anlagegerechten als auch der anlegergerechten Beratung ankommt. Das Urteil des LG führt daher zu einer weiteren Konkretisierung der Frage, wann eine Hinweispflicht auf ein bestehendes Totalverlustrisiko besteht.
Rechtsanwalt Oliver Renner ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Lehrbeauftragter der Fachhochschule Schmalkalden und Dozent am Fortbildungsinstitut der RAK Stuttgart sowie stellvertretender Vorsitzender des Prüfungsausschusses „Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht“ der RAK Stuttgart. Seit 2009 ist er zudem Lehrbeauftragter an der Hochschule Pforzheim und seit 2010 Geldwäschebeauftragter der RAK Stuttgart.
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