Nichts geht über ein schönes Zuhause: Der Zustand einer Wohnung kann sich im Laufe der Jahre deutlich verschlechtern, vor allem wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat.Das bedeutet: Schönheitsreparaturen sind fällig. Doch wer ist für die anfallenden Arbeiten zuständig?
Bereits im März 2015 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Formularklauseln zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übernommenen Wohnungen unwirksam sind. Die Frage, ob Mieter die Renovierung in diesem Fall vom Vermieter verlangen können, blieb jedoch zunächst ungeklärt. Bis jetzt: In den zwei vorliegenden Fällen (Urteile vom 08.07.2020, Az: VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18) hat der BGH nun entschieden, wer für die Renovierung und die dadurch entstehendenKosten verantwortlich ist.
Nach dem gesetzlichen Leitbild sind Vermieter dazu verpflichtet, Wohnungen in einem vertragsmäßigen Zustand zu überlassen und zu halten. Da Mietverträge aber meist von den Vermietern vorgegeben werden, versuchen Vermieter häufig, die Renovierungspflicht vertraglich an die Mieter abzuwälzen. Die schier unendliche Vielfalt mietvertraglicher Klauseln führte in den letzten zwei Jahrzehnten zu einer Fülle von auch höchstrichterlichen Gerichtsentscheidungen.
Viele unwirksame Klauseln
Vor allem sehr alte Mietverträge enthalten häufig unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, etwa wenn dem Mieter starre, also von der Abnutzung im Einzelfall völlig unabhängige Renovierungsfristen auferlegt werden. Das führt dann zur Anwendung des gesetzlichen Grundfalls: Der Vermieter muss renovieren oder dafür aufkommen. Bei unrenoviert vermieteten Wohnungen stellte sich aber selbst bei ansonsten angemessenen Schönheitsreparaturklauseln die Frage, ob der Mieter auf seine Kosten renovieren muss, ohne dass der Vermieter einem Ausgleich zahlt. Denn der Vermieter steht durch die Renovierung besser da als zum Zeitpunkt der Vermietung der unrenovierten Wohnung.
Was zählt zu den angemessenen Schönheitsreparaturen? „Alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“, so zumindest definiert der deutsche Mieterbund (DMB) Schönheitsreparaturen. Und das kann bei einer unrenovierten Anmietung schon nach überschaubarer Zeit teuer werden.
„Der BGH fordert Kompromissbereitschaft. Der Vermieter hat eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der Dekorationszustand der Wohnung im Laufe der Zeit wesentlichverschlechtert hat. In diesem Fall kann der Mieter vom Vermieter eine Renovierung verlangen.Der Mietermuss sich jedochin einem angemessenen Umfang an den anfallenden Kosten beteiligen“, erklärt Philipp Takjas, Syndikus beim Full-Service Immobiliendienstleister McMakler (www.mcmakler.de) und Rechtsanwalt in Berlin.
Die Entscheidungen des BGH ergingen, nachdem zwei unterschiedliche Kammern des Landgerichts Berlin gegensätzliche Urteile in Bezug auf Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen fällten. Im ersten Fall forderten die Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung ihre Vermieterin nach fast 15 Jahren vergeblich dazu auf, Tapezier-und Anstricharbeiten durchzuführen. Anschließend verlangten sie die Zahlungeines entsprechenden Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78Euro, um die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag geben zu können. Die Mieter hatten beim Landgericht Berlin keinen Erfolg. Demgegenüber stand ein weiteres Urteil aus Berlin, indem ein Mieter nach 25 Jahren ebenfalls Malerarbeiten von seiner Vermieterin forderte. Diese Klage gewann der Mieter.
Kostenteilung verfügt
„Der BGH hat beide Berufungsurteile aufgehoben und zur neuen Verhandlung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, da jeweils noch weitere Feststellungen zu treffen sind“, erläutert Takjas von McMakler und führt weiter aus: „In beiden Fällen wurde zunächst die formularmäßige Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag für unwirksam erklärt. Ausgangspunkt für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist der Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter. Bei einer unrenovierten Wohnung entspricht der unrenovierte Zustand auch dem vertragsgemäßen.
Wenn sich der ursprüngliche Zustand jedoch durch das langjährige Bewohnen deutlich verschlechtert, hat der Mieter einen Anspruch auf eine ‚frische‘Renovierung.“ Die Ausführung der Schönheitsreparaturen im Falle einer unrenovierten Wohnung führt zu einer Verbesserung über den vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustand der Wohnung hinaus. Daher ist es nach Treu und Glauben gerechtfertigt, dass sich der Mieter an den anfallenden Kosten beteiligt. In der Regel ist eine Kostenbeteiligung von bis zu 50 Prozent angemessen.
Kritik am BGH-Urteil
Fazit: „Wer Renovierungsarbeiten fordert, muss sich auch an den entstehenden Kosten beteiligen, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Um weder Mieter noch Vermieter zu benachteiligen, entschied sich der BGH für diesen Mittelweg.Die Rechtsprechung trifft jedoch auf deutlichen Gegenwind. Sowohl Mieter- als auch Vermieterverbände kritisieren die höchstrichterliche Entscheidung. Sie befürchten, dass das Urteil zu mehr Misstrauen und Streitigkeiten unter Vermietern und Mietern führt. Welche Folgen die Rechtsprechung in der Praxis hat, bleibt jedoch abzuwarten“, resümiert Philipp Takjas von McMakler.
