Wenig Leerstände in Primary Markets
Während in den Primary Markets Locations in der Regel Büroimmobilien unter dem Begriff Trophy-Immobilien bei den ausgewiesenen CAP Rates kaum nennenswerte Leerstände aufweisen, hat man in den Secondary Markets die Möglichkeit, oft Class A Büroimmobilien mit relativ hohen Leerständen zu erwerben, ohne dass man die Leerstandsflächen ganz oder teilweise mitbezahlen muss. Aber nicht nur internationale Investoren, sondern auch und gerade große US-Investoren sowie institutionelle Anleger investieren verstärkt in den Secondary Markets.
Während Pensionskassen und REITs auf die Vollvermietung und Lage von Core-Immobilien in Primary Markets setzen und dafür mit geringeren Renditen zufrieden sind, wollen institutionelle Player die Chancen und höhere Gewinne der Class-A-Immobilien in den Secondary Markets nutzen. Ein Beispiel hierfür: die Trophy-Immobilie im Primary Market erzielt ihre Wertsteigerung ausschließlich durch Erhöhung der vorhandenen Mieten, Verlängerung der Mietverträge und Verbesserung der Mieterschaft, wenn man zu gleich niedriger CAP Rate (also ungünstiger Rendite für den potenziellen Käufer) Verkaufsgewinne generieren will.
Hohe Gewinne in Secondary Markets
Aufgrund der günstigeren Einkaufspreise und eventuell mitgekaufter Leerstandsflächen ergeben sich in den Secondary Markets höhere Gewinnchancen, die ich an dem nachfolgenden Beispiel dokumentieren möchte: Eine Büroimmobilie wurde mit einem Vermietungsstand von 60 Prozent zum Kaufpreis von 58.404.937 US-Dollar und einer Nettomiete von 4.672.395 US-Dollar erworben – somit ist die CAP Rate acht. Die gesamt vermietbare Fläche betrug 370.825 sq.ft., also wurden bei einem Vermietungsstand von 60 Prozent 222.495 sq.ft. bezahlt. Da die Miete 21 US-Dollar pro sq.ft. beträgt, errechnet sich die Nettomiete von 4.672.395 US-Dollar.
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Immobilienspezialisten entwickeln nun diese Leerstandsflächen, um sie entweder zusätzlich an vorhandene Mieter oder an neue Mieter zu vermieten. Ein weiterer Teil dieser aktiven Tätigkeit liegt für die Immobilieninvestoren darin, mit den vorhandenen Mietern Mietverlängerungsverträge zu verhandeln. In der Regel werden nun durch die Wertentwicklungen auch die Mieten pro sq.ft. gesteigert. Um dem Leser aber das Prinzip der Wertentwicklung zu vereinfachen, bleibe ich bewusst bei dem gleichen Mietpreis. Genauso bewusst habe ich auch nur eine Mietentwicklung auf gesamt 80 Prozent zugrunde gelegt.
Seite drei: Hohe Wertsteigerungen
