2010 waren bei geschlossenen Immobilienfonds vor allem Single-Tenant-Fonds gefragt. Große Objekte, namhafte Hauptmieter, langfristige Mietverträge – klingt attraktiv für sicherheitsbewusste Anleger. Doch oft bleiben die klassischen Kriterien auf der Strecke.
Gastkommentar: Matthias Voss, Geschäftsführer HCI Immobilien Consult
Single-Tenant-Immobilien, also Immobilienobjekte mit einem einzigen oder sehr großen Hauptmieter, haben zweifelsfrei ein Klumpenrisiko. Dies klingt naheliegend, bedeutet aber in der Folge häufig, dass das Ergebnis eines solchen Fonds nicht maßgeblich von der Qualität der Immobilie, sondern von der Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des jeweiligen Hauptmieters abhängig ist. Büßt der prominente Hauptmieter seine Bonität oder sein Interesse für den spezifischen Standort ein, kommen Einnahmeverluste und Kosten auf den Fonds zu.
In der langfristigen Bewirtschaftung kann so eine Single-Tenant-Situation zu Problemen führen: Wenn beispielsweise ein Unternehmen an einem nicht-etablierten Bürostandort eine große Bürofläche anmietet, wird sich der Immobilieneigentümer bei späteren Verhandlungen zum Mietvertrag in einer schwachen Position wiederfinden. Dies gilt besonders, wenn Büroimmobilien an Orten stehen, bei denen ihr Büroflächenanteil im Verhältnis zum Vermietungsumsatz sehr hoch ist. Dann kommen meist nur sehr wenige andere Unternehmen als Nachmieter in Frage. Entsprechend dieser begrenzten Nachfrage können Bestandsmieter, wie auch potenziellen neuen Mieter, Forderungen zur Miethöhe oder zu Renovierungs- sowie zu Umbaumaßnahmen stellen, die für Immobilienfonds an die Grenze der Wirtschaftlichkeit gehen können.
Single-Tenant-Objekte werden zudem oft beim Bau nach den Bedürfnissen des Hauptmieters errichtet. Dies begrenzt die Zahl möglicher Anschlussmieter zusätzlich beziehungsweise erfordert erhöhte Revitalisierungskosten. Hat der Fonds dann keine Rücklagen gebildet, entsteht ein Finanzierungsproblem: Eine Nachvermietung ist ohne Umbau nicht möglich, eine Revitalisierung ohne Nachvermietung nicht finanzierbar.
Spätestens bei Mietvertragsende zeigt sich, wie attraktiv die Immobilie für potenzielle Nachmieter wirklich ist. Denn nur bei Wiedervermietung können Einnahmen gesichert und eine nachhaltige Rendite für die Immobilieninvestoren erwirtschaftet werden.
