Treffen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung, kann dies nach Einschätzung von Rechtsexperteb der Arag Versicherungen in Form einer Staffel- oder Indexmiete im Vertrag festgelegt werden. Vermieter haben unter Umständen aber auch das Recht, eine Mieterhöhung ohne Absprache mit dem Mieter zu verlangen – entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen oder weil Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden müssen.
Wann darf die Miete erhöht werden?
Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festlegt, kann der Vermieter gemäß Paragraf 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“.
Um wie viel Prozent darf die Miete erhöht werden?
Das hängt davon ab, ob die Mieterhöhung durch eine im Mietvertrag vereinbarte Index- oder Staffelmiete zustande kommt, auf einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete basiert oder in Folge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete in den meisten Teilen Deutschlands über einen Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent insgesamt erhöhen. In vielen Ballungszentren und Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt diese sogenannte Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent (Paragraf 558 BGB).
Bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht es dem Vermieter zu, die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Dabei darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren aber nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden (Paragraf 559 BGB). Ist in einem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, richtet sich die Mietpreiserhöhung nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Verbraucherpreisindexes (Paragraf 557b BGB).
Ähnlich verhält es sich mit der Staffelmiete, die ebenfalls ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein muss, um Gültigkeit zu haben. Hier einigen sich beide Mietparteien auf eine gestaffelte Mieterhöhung in klar festgelegten Zeitabständen (Paragraf 557a BGB).
Wie lange im Voraus muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?
Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter in Textform übermittelt werden. Ausreichend ist also beispielsweise auch ein Fax oder eine E-Mail mit dem Erhöhungsverlangen. Die Mieterhöhung unterliegt zudem gesetzlich festgelegten Ankündigungsfristen. Dabei muss der Vermieter seinen Mieterinnen und Mietern eine Mindestbedenkzeit von zwei vollen Monaten einräumen.
Nach wie vielen Jahren ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder der letzten Erhöhung der Miete einfordern. Da dem Mieter jedoch laut Gesetz eine Überlegungsfrist von mindestens zwei vollen Monaten zusteht, kann der Mietzins effektiv frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.
Sofortige Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel?
Wechselt eine vermietete Wohnung den Eigentümer, dann ändern sich die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung grundsätzlich nicht. Hier gilt das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ (Paragraf 566 BGB). Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das: Ihr bestehender Mietvertrag hat auch nach einem Eigentümerwechsel Gültigkeit.
Der neue Eigentümer kann zwar versuchen, einen neuen Mietvertrag auszuhandeln, nachdem er die Wohnung gekauft hat. Laut Gesetz ist er bei einer angestrebten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aber genauso an die Einjahressperrfrist gebunden wie der vorherige Eigentümer. Eine Mieterhöhung kann also auch in diesem Fall frühestens nach zwölf Monaten verlangt werden.
Widerspruch zur Mieterhöhung
Grundsätzlich haben Mieterinnen und Mieter nach der schriftlichen Ankündigung einer Mieterhöhung zwei volle Monate Zeit, um diese auf formale und inhaltliche Fehler zu prüfen und ihr im Zweifelsfall auch zu widersprechen. Der Widerspruch sollte nach Angaben der Arag in schriftlicher Form erfolgen und Mieter sollten genau darlegen, aufgrund welcher formellen oder inhaltlichen Fehler sie die Mieterhöhung ablehnen.
Kündigung wegen Mieterhöhung
Will ein Mieter eine vom Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung nicht akzeptieren, obwohl diese keine formellen oder inhaltlichen Fehler aufweist, kann er von seinem sogenannten Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung Gebrauch machen.
Dazu heißt es in Paragraf 561 BGB, dass ein Mieter „bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“ kann. Im Mietvertrag festgelegte Regelungen, die das Recht auf Kündigung nach Mieterhöhung einschränken oder aufweichen, sind, so die Rechtsexperten der Arag, unzulässig.
