Über den steinigen Weg in die neue regulierte Welt sowie etablierte und neue Produkte für Großanleger sprach Cash. mit Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S. AG aus dem Sparkassen-Verbund.
Cash.: Real I.S. ist Fondsdienstleister für private und institutionelle Kunden. Neben geschlossenen Fonds bieten Sie Immobilien- Spezialfonds an. Werden die mit dem Kapitalanlagegesetzbuch kommenden alternativen Investmentfonds für professionelle und semi-professionelle Anleger zur Konkurrenz für Ihre bisherigen Großanlegervehikel? Laut erstem KAGB-Entwurf sollten sie die Spezialfonds, deren Neuauflage nicht mehr vorgesehen war, gar ersetzen.
Schenk: Zunächst einmal muss ich vorausschicken, dass der letztendliche Rahmen für die Spezial-AIFs derzeit noch gar nicht klar ist. Das Kapitalanlagegesetzbuch ist noch nicht verabschiedet worden. Zudem sind beim Entwurf zum AIFM-Steuer- Anpassungsgesetz derzeit noch viele Fragen offen. Solche Fragen sind für institutionelle Anleger aber von besonderer Bedeutung.
Meiner Ansicht nach, werden Immobilieninvestments institutioneller Investoren dessen ungeachtet weiterhin über das etablierte und erfolgreiche Vehikel Spezialfonds laufen. Spezial-AIFs werden hier nicht benötigt. Entsprechend sind wir in der Tiefe auch noch nicht in diese Materie eingestiegen und werden abwarten, wie der Rahmen letztendlich aussieht. Die Interpretationsarbeit übernehmen derweil die zahlreichen Beratungsgesellschaften um uns herum.
Gibt es – Ihrer abwartenden Haltung zum Trotz – in Ihrem Haus nicht dennoch eine Art Task-Force, die sich mit den schon jetzt absehbaren Möglichkeiten, die Spezial- AIFs bieten können, beschäftigen?
Im Rahmen unseres AIFM-Umsetzungsprojektes gibt es das tatsächlich. Wir prüfen dieses Vehikel allerdings mit Blick auf andere Assetklassen wie beispielsweise erneuerbare Energien. Im Rahmen der Energiewende – die insbesondere auch vom Land Bayern, dem wir ja in unserer Struktur verbunden sind, nach vorn getrieben wird – wird der Gesetzgeber sicherlich alles daran setzen, das entsprechende Investitionsvehikel in Deutschland bleiben und keine luxemburgischen Lösungen gesucht werden. Wenn Sie so wollen, betreiben wir hier Forschung und Entwicklung auch wegen unserer Kraftwerke im Bestand. Die Investment-KG könnte in ihrer hybriden, transparenten und steuergünstigen Struktur in diesem Segment durchaus zu dem Anlagevehikel für Institutionelle schlechthin werden. Entsprechend beschäftigen wir uns dort mit der Auslegung der bereits feststehenden Regularien. Strategischer Fokus der Real I.S. bleibt aber die Immobilie.
Also zurück zu Immobilien-Spezialfonds. Ist es richtig, dass aufgrund der angedeuteten Unsicherheit im Zuge der Regulierung von vielen Marktteilnehmern solche Fonds auf Vorrat aufgelegt wurden?
Formal muss zur Auflage von Spezialfonds das Investitionskonzept stehen, ein Anleger da und die BaFin informiert sein. Durch den langen Vorlauf von Investorengesprächen ist es für KAGn üblich, im Rahmen der Investmentstrategie auf anstehende Fondsaufl agen vorbereitet zu sein – von Vorrat würde ich nicht sprechen.
Wie sieht Ihr Angebotsspektrum für die institutionelle Klientel derzeit aus?
Mit den Immobilien-Spezialfonds der BGV-Serie bieten wir jeweils bis zu 100 Großanlegern diversifizierte Investments in die Segmente Büro,- Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Mit dieser erfolgreichen Serie von Poolfonds schaff en wir es, eine vergleichsweise hohe Zahl institutioneller Anleger homogen zu bündeln – aus meiner Sicht ein Alleinstellungsmerkmal im Markt.
Im Rahmen der BGV-Fonds ist die Anlagestrategie in Grenzen flexibel und nicht wie regelmäßig bei geschlossenen Fonds schon im Vorwege völlig festgezurrt. Die Nachfrage ist derzeit groß. Den aktuellen Fonds haben wir auf ein Eigenkapitalvolumen von 500 Millionen Euro aufgestockt, das Investitionsvolumen liegt bei 900 Millionen Euro. Er dürfte schon bald geschlossen werden können. Der sechste Spezialfonds dieser Reihe ist bereits aufgelegt. Ergänzend bieten wir Lösungen im Rahmen sogenannter Club- Deals mit fünf bis zehn Anlegern.
Weniger gängig sind bei uns Individualfonds. Diese Form wird eher von Versicherungen oder großen Versorgungswerken genutzt. Ein solcher institutioneller Anleger sollte schon ein Mindestinvestment von 200 Millionen Euro mitbringen. Wir bevorzugen mit unseren Poolfonds höhere Volumina für eine breitere Risikostreuung. Natürlich sollten alle Vehikel mit der Anlageverordnung für die Assekuranzen kompatibel sein.
Wie verbreitet sind spezielle Themenfonds?
Themenfonds verfolgen oft ein Regions- oder Spartenkonzept, das auf die individuelle Asset Allocation der Anleger abzielt. Diese Vorgehensweise ist häufig ab mittelgroßen Anlegern der Assekuranz oder berufsständischen Versorgungswerken anzutreff en. Im Rahmen einer sogenannten „Core-Satellite-Strategie“ investiert ein Klient beispielsweise neben seinen Direktinvestments in deutsche Immobilien zum Beispiel in Fonds mit Objekten in den USA oder Asien. Wichtig ist in diesem Zusammenhang: Jede Teilsparte eines Versicherers – ob Leben-, Sach- oder Krankenversicherung – legt selbst gemäß des auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnittenen Anlageprofils an, so gibt es selbst bei Großanlegern keine „One fits all“- Lösungen.
Welche Bedeutung nehmen Immobilien- Spezialfonds demnach in Ihrem Geschäft mit institutionellen Investoren ein?
Sie dominieren klar. Neben den Immobilien-Spezialfonds gibt es noch zwei weitere Vehikel, deren Bedeutung heute aber rückläufig ist. So ist beispielsweise die KG oder GmbH & Co. KG ein für Versicherer durchaus übliches Beteiligungsmodell im Rahmen der Anlageverordnung – das zeigen ja auch die vom VGF publizierten dort jährlich steigenden Platzierungszahlen. Banken hingegen tun sich mit dem Vehikel schwer. Vor dem 1. Januar 2009 waren die Spezialfonds hierzulande noch sehr viel stärker reglementiert. Entsprechend en vogue waren KG-Modelle bis dahin.
Wir bei Real I.S. haben die Deregulierung abgewartet und dann stark auf die Karte Spezialfonds gesetzt. Zudem gibt es luxemburgische Fondsstrukturen, beispielsweise die FCP oder SICAV FIS. Ausländische Investoren ziehen diese dem „deutschen Sonderweg“ in der Struktur des Spezialfonds oft vor. Wir sind was die Zukunftsfähigkeit dortiger Vehikel für deutsche Anleger angeht allerdings eher skeptisch, denn der deutsche Gesetzgeber setzt derzeit alles daran, um Fonds luxemburger Couleur zu behindern.
Seite 2: Einfluss der Großanleger auf Investitionsentscheidungen
