Der Club Deal gilt als Königsdisziplin der geschlossenen Fonds für hochvermögende Privatinvestoren. Dank der Einzelinvestments einer stabilen und homogenen Investorenbasis wird höchstmögliche Selektivität und Transparenz erreicht. Gastkommentar von David Czyzewski, Taurus Investment Holdings
Immobilien sind, wie der Name schon sagt, immobil und illiquide. Investoren wollen jedoch Flexibilität, um ihr Kapital an der jeweils gewinnbringendsten Stelle zu investieren. Dennoch sind Immobilien zum neuen weltweiten Liebling von Investoren geworden. Dumping-Zinsen machen Investitionen beliebt, die unter normalen Marktbedingungen keine Beachtung fänden. Das ist kritisch zu sehen.
Offene Immobilienfonds gelten als Allheilmittel für die Illiquidität von Immobilien. Grund dafür sind die Cash-Bestände der Fonds, die vorgehalten werden müssen und Immobilien damit in eine liquide Struktur wie bei Aktien zu verwandeln. Der Investor kann je nach Marktlage ein- und aussteigen und muss vom Fonds entsprechend ausgelöst werden, wenn er seine Anteile zurückgibt.
Die Vorteile, die daraus für den Investor erwachsen, werden jedoch durch eine geringere Effizienz „erkauft“. Der Grund: Das Geld, das der Fonds vorhalten muss, ist in Zeiten niedriger Zinsen kaum gewinnbringend anzulegen. Dadurch schmälert sich die Rendite, was insbesondere bei den niedrigen Margen von Core-Immobilien Risiken birgt.
Massenhafte Verkäufe in der Finanzkrise
In der Vergangenheit zeigte sich, dass selbst hohe Barreserven die Liquidität von offenen Fonds nicht garantieren können. In der Finanzkrise kam es beispielsweise auf einen Schlag zu massenhaften Verkäufen. Die Folge war, dass viele offene Immobilienfonds schließen mussten und viele liquidiert wurden. Erst durch drastische Einschränkungen der Rückgaberechte konnte die Stabilität der notleidenden Immobilienfonds erhöht werden.
Jedoch ist in der Finanzwirtschaft bekanntermaßen nichts umsonst, sondern es gibt lediglich „Trade-Offs“. Sobald die Liquidität eines Fonds erhöht wird, sinken die Renditen. Um eine höhere Rendite zu erreichen, muss jedoch wiederum die Liquidität eingeschränkt werden.
