Nachdem die Mieten auf den deutschen Retailmärkten viele Jahre kontinuierlich gestiegen sind, lässt sich in den meisten deutschen Städten eine Stabilisierung auf dem Vorjahresniveau feststellen. Das ergibt der Retailmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate Anfang März veröffentlichen wird.
Verantwortlich für die Stagnation der Mieten seien mehrere Einflussfaktoren, die im Ergebnis zu sinken Frequenzen und stagnierenden Umsätzen in den 1A-Lagen führen. Als Ursachen nennt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribals Real Estate und Head of Retail Services das veränderte Kaufverhalten durch den wachsenden Online-Handel, einen zunehmenden Einfluss vertikaler Einzeländler wie H&M und Primark sowie ein höheres Anspruchsdenken der Kunden an den stationären Handel.
In den insgesamt 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Märkten hat sich die Spitzenmiete in 45 Städten nicht verändert. Noch einmal leicht zugelegt hat sie an sieben Standorten, wohingegen zwölf leicht rückläufige Höchstmieten hinnehmen mussten. Die höchsten Mieten verzeichnen München (370 Euro pro Quadratmeter), Berlin (310 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt (305 Euro pro Quadratmeter).
Der aus den Vorjahren bekannte Flächenengpass, insbesondere in den absoluten A-Lagen, habe sich im Laufe des Jahres 2015 spürbar entspannt. Das steigende Angebot sei auf zwei Gründe zurückzuführen. Die positive Entwicklung der Einzelhandelsmärkte habe Renovierungsmaßnahmen angestoßen und den Märkten zusätzliche Flächen zugeführt. Gleichzeitig haben mehr Retailer Flächen aufgeben, wofür auch die zu hohen Mietpreisniveaus in den Premiumlagen verantwortlich seien.
Nachfrage konzentriert sich auf A-Lagen
Dennoch ist die Nachfrage nach Toplagen weiterhin hoch. Vor allem große sowie internationale Filialisten seien hinsichtlich der Standortqualität zunehmend kompromisslos und nicht mehr bereit, auf Lagen außerhalb der hochfrequentierten Shoppingmeilen auszuweichen. Da die A-Lagen in vielen Städten gleichzeitig kein Erweiterungspotenzial mehr haben, würden Gesuche vielfach geschoben oder bei nicht vorhandenem Angebot in der angestrebten Qualität auch aufgegeben. Ausschlaggebend hierfür sei, dass der Expansionsdruck vieler Marken nicht mehr so ausgeprägt sei wie in den Vorjahren.
Dies liege einerseits daran, dass viele wichtige Standorte in den letzten Jahren bereits konsequent besetzt wurden, wobei steigende Mieten akzeptiert wurden, um die Expansionsziele zu erreichen. Andererseits spürten auch erfolgreiche Labels den Druck des Online-Handels, sodass sich Neueröffnungen nur noch in optimaler Lage rechnen.
Auch zukünftig wird laut der Analyse von BNP Paribas die Nachfrage von internationalen Marken belebt, die den deutschen Markteintritt anstreben oder ihre Präsenz ausweiten wollen. Auffällig sei vor allem das große Interesse skandinavischer Labels und US-amerikanischer Marken.
Lagen mittlerer Qualität zunehmend uninteressant
Ein weiterer Trend sei die Konzentration der Nachfrage auf das untere oder obere Qualitätssegment. Vor allem großflächige Retailer im unteren Preissegment seien weiterhin sehr expansiv und profitierten vom geänderten Käuferverhalten. Gleiches gelte für viele internationale Luxuslabels, die vor allem die großen deutschen Städte im Fokus haben. Für die besten Adressen an diesen Standorten seien die Unternehmen bereit, hohe Investitionen in Ausbau und Ablöseforderungen zu leisten.
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Demgegenüber sei vor allem in den mittleren Qualitätssortimenten eine geringere Flächennachfrage, teilweise sogar Flächenaufgaben zu beobachten. Insbesondere dieses Segment leide unter dem Erfolg der vertikalen Filialisten, die ihre Marktpräsenz stetig durch neue Konzepte ausbauten, dabei breitere Zielgruppen ansprächen und damit den Druck auf etablierte Marken erhöhten.
Gute Aussichten für 2016
„Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den deutschen Einzelhandel stellen sich 2016 ausgesprochen erfreulich dar. Sowohl das Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum als auch die Einkommensentwicklung deuten auf weiter steigende Konsumausgaben hin. Auch das Interesse gerade ausländischer Brands in Deutschland Fuß zu fassen oder zu expandieren ist unverändert groß. Vor diesem Hintergrund sollten die Retailmärkte 2016 durch eine gute und mindestens stabile Nachfrageentwicklung geprägt werden“, so Scharf. Es gäbe aber auch Herausforderungen: Die erreichten Mietpreise, der Bedeutungszuwachs des Online-Handels und Investitionen des stationären Einzelhandels, die sich in höheren Kosten niederschlagen. (kl)
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