Bis zum Ende des dritten Quartals dominierten nach Angaben der Immobilienberatung noch Einzelhandelsimmobilien deutlich das Geschehen am deutschen Investmentmarkt. Aufgrund von einigen großen Transaktionen im letzten Quartal (unter anderem Opernturm, Vodafone Campus) hatten aber im Zieleinlauf Büroobjekte die Nase leicht vorn. 7,7 Milliarden Euro und ein Anteil von 40 Prozent werden für sie notiert, 7,5 Milliarden Euro, entsprechend 39 Prozent für die Einzelhandelsimmobilien, bei denen insbesondere Shopping Center, Fachmarktzentren und Geschäfthäuser in den innerstädtischen 1A-Lagen auf der Einkaufsliste der Investoren ganz oben standen.
Während sich bei Büroimmobilien laut JLL die meisten Käufe auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Köln konzentrieren, ist bei Einzelhandelsinvestments eine deutlich größere geographische Streuung zu beobachten. Insgesamt wechselten in den sieben Städten zusammen Immobilien für rund 9,9 Milliarden Euro und damit für mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens den Besitzer. Spitzenreiter sind die beiden größten deutschen Städte Berlin, mit einem Volumen von 2,3 und Hamburg mit knapp zwei Milliarden Euro.
„Vor allem bei den ausländischen Käufern, die nach einer deutlichen Zurückhaltung in 2009 wieder stärker agierten und im abgelaufenen Jahr knapp sieben Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investierten, stehen vornehmlich Einzelhandelsimmobilien und Portfolios auf dem Einkaufzettel. Aufgrund ihres Verkaufsengagements in nahezu gleicher Größenordnung haben sie ihren Anlagebestand per Saldo aber nicht verändert“, berichtet Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
Die Erholung manifestiert sich in steigenden Kapitalwerten
Die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments sind laut JLL im Laufe des Jahres 2010 wieder um knapp acht Prozent gestiegen. Für diese Entwicklung waren insbesondere rückläufige Renditen verantwortlich, während die Spitzenmietpreise über alle Städte hinweg betrachtet im Jahresvergleich nahezu unverändert geblieben sind. Im Schnitt lagen für die sieben Städte die Spitzenrenditen für Büroimmobilien bei 5,07 Prozent und damit knapp zehn Basispunkte unter dem Wert aus dem dritten Quartal. Im Jahresvergleich reduzierten sich die Spitzenrenditen um insgesamt 36 Punkte und bewegen sich damit im Bereich ihres zehnjährigen Durchschnittswertes. Bis Ende 2011 rechnet JLL mit einem weiteren leichten Rückgang um weitere zehn bis 15 Basispunkte. In B-Lagen oder für Objekte mit Entwicklungsmöglichkeiten hat es im Verlauf des vergangenen Jahres demnach noch keine signifikanten Preisbewegungen gegeben, so dass sich für potentielle Käufer 2011 vereinzelt interessante Investitionsgelegenheiten ergeben könnten.
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