Der notarielle Kaufvertrag ist von zentraler Bedeutung. Die darin getroffenen Vereinbarungen sind für die Finanzbehörden maßgeblich, wenn sie nicht offensichtlich realitätsfern sind. Immobilienkäufer sollten im Kaufvertrag unbedingt ausweisen, auf welchen Gebäudeteil wie viel vom Anschaffungspreis entfällt. Dazu sollte der Gesamtkaufpreis einer Immobilie aufgeteilt werden, und zwar nach dem Verhältnis der vermieteten und der selbst bewohnten Fläche. Hierzu sind die Nutzbeziehungsweise Wohnflächen, der anteilige Grund und Boden sowie die Außenanlagen sachgerecht zuzuordnen. Von Vorteil ist eine Flächenberechnung durch einen unabhängigen Gutachter, die im Vorfeld eingeholt wird.
Im nächsten Schritt erfordert die Finanzierung ein erhöhtes Augenmerk. Mit Darlehensmitteln für den fremdgenutzten Gebäudeteil dürfen allein Aufwendungen für diesen Gebäudeteil beglichen werden. Bei einem höheren Finanzierungsbedarf sollten Käufer verschiedene Kreditanträge stellen, um den Grundsatz der strikten Trennung zu erfüllen. In der Zweckerklärung des Darlehensvertrages wird festgeschrieben, für welchen Gebäudeteil die Mittel bestimmt sind. Idealerweise sollten die Darlehensbeträge genau auf den anteiligen Kaufpreis samt Nebenkosten abgestimmt sein.
Vorsicht: Die Darlehenssumme für den vermieteten Gebäudeteil darf nicht höher sein als die betreffenden Anschaffungskosten. Andernfalls hegen die Finanzbehörden schnell den Verdacht, dass Mittel zweckentfremdet wurden.
Zahlungsströme nicht vermischen
Zahlungen für den eigengenutzten und vermieteten Gebäudeteil müssen in jedem Fall getrennt laufen. Die Regel gilt nicht nur für die Kaufpreisraten; Käufer müssen auch Anschaffungsnebenkosten wie Notargebühren oder Grunderwerbsteuer systematisch aufteilen und getrennt überweisen. Das gleiche gilt für Renovierungs- oder Erhaltungskosten. Kombinierte Überweisungen sind unbedingt zu vermeiden. Zu diesem Zweck sind von vornherein getrennte Konten zu führen. Auf dem einen werden die Fremdmittel für den vermieteten Teil und auf dem anderen das Kapital für den Gebäudeteil zur privaten Nutzung verwaltet.
In der Praxis müssen hierzu oft vier verschiedene Konten eingerichtet und parallel geführt werden: für das Eigenkapital, für das Fremdkapital sowie für zwei Förderdarlehen der KfW für den eigengenutzten und vermieteten Teil. Alle Zahlungen etwa auf das Notaranderkonto haben immer einzeln und unmittelbar zu erfolgen. Steuerschädlich sind Zwischenkredite und die Sammlung von Beiträgen auf einem Konto zwecks gemeinsamer Überweisung.
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