Die Beyerle-Kolumne
Bei der Analyse der globalen Immobilienmärkte zur Jahresmitte scheint alles auf Erholung hinzuweisen. Die einzelnen Variablen zeigen tendenziell auf Wachstum. Das Schlimmste, so die Branchenmeinung, scheint vorbei. Eine Aussage, der ich mich grundsätzlich anschließe. Allerdings ist das Gesamtbild ambivalent.
Noch nie standen sich Indikatoren, die auf Eintrübung beziehungsweise Erholung hinweisen, so dicht und vor allem so unkorreliert gegenüber. Deshalb sollten wir uns bewusst machen, dass das Risiko an den Märkten einen neuen Aggregatzustand erreicht. Ob die gängigen Risikoparameter dabei die Märkte wirklich abbilden, sollte nicht immer als hundertprozentig angesehen werden. Deshalb sehe ich den leichten Aufschwung an den gewerblichen Immobilienmärkten der ersten Jahreshälfte 2010 auch nur als ein geringfügiges Nachholen der Rückgänge des Jahres 2009.
Von Wachstum auf das Niveau der Jahre 2006 und 2007 sind wir noch deutlich entfernt. Dabei lassen sich drei wesentliche Punkte anführen, welche eine weiterhin insgesamt angespannte Situation beschreiben: Der globale Schuldenaufbau, noch nicht erfolgte Wertkorrekturen und die Flucht in Core Assets.
Das, was als Reaktion auf die Stabilisierung der Finanzmärkte an Stimulipaketen global geschnürt wurde, mag in der kurzfristigen Betrachtung eine sinnvolle Alternative gewesen sein. Mittel- bis längerfristig handelt es sich aber nicht um einen durchlaufenden Posten. Als Reaktion erwarte ich in den kommenden Monaten Sparpakete, welche als Resultat auf der einen Seite staatliche beziehungsweise kommunale Immobilien beziehungsweise Liegenschaften auf der Angebotsseite zur Folge haben werden. Die „Tafelsilber-Geschichte“ ist zurück – Immobilien und Beteiligungen werden aus staatlicher Hoheit mehr denn je veräußert. Die Zahl der Transaktionen wird dadurch deutlich zunehmen. Kurzfristig nimmt dies zumindest den Druck aus dem Prime Segment.
Während der letzten sechs Monate hat sich das Tempo der Mietrückgänge, unterstützt durch ein geringes Fertigstellungsvolumen, verlangsamt. Nichtsdestotrotz muss sich die Lage auf dem Arbeitsmarkt verbessern, damit eine neue Nachfrage entstehen kann. Dies ist die Voraussetzung für jegliches nachhaltiges Mietpreiswachstum, sei es im Einzelhandel oder im Bürosegment. Die Investmentaktivitäten im gewerblichen Immobiliensegment haben in den letzten sechs Monaten deutlich zugenommen, wobei Investoren fast ausschließlich die Bereitschaft an den Tag legen im oberen Primebereich des Marktes zu investieren.
