Für das aktuelle Jahr erwarte ich ein Nachgeben der Rendite auf globaler Ebene von 6,7 auf 6,2 Prozent (Spitzennettorendite – All Property). Abseits dieses globalen Trends gibt es eine begrenzte Anzahl von Märkten, die einen Renditeanstieg verzeichnen können, wie zum Beispiel in Griechenland (sechs auf 6,1 Prozent), das momentan von Turbulenzen an den Finanzmärkten geprägt ist.
Auch wenn sich die Stimmung weltweit verbessert hat, verhalten sich sowohl Investoren als auch Kapitalgeber weiterhin risikoavers. Der Fokus von Investitionen und Kreditgeschäften wird vornehmlich auf Core-Immobilien gelegt. Während der letzten Monate hat sich das Tempo des Mietrückgangs, unterstützt durch ein geringes Fertigstellungsvolumen, verlangsamt. Nichtsdestotrotz muss sich die Lage auf dem Arbeitsmarkt verbessern, damit neue Nachfrage entstehen kann. Dies ist die Voraussetzung für jegliches nachhaltige Mietpreiswachstum. Investmentaktivitäten im gewerblichen Immobiliensegment haben in den letzten sechs Monaten zugenommen, wobei Investoren am ehesten zu Transaktionen im oberen Primebereich des Marktes bereit sind. Es gibt allerdings Anzeichen, dass Investoren momentan besonders in Großbritannien, Hongkong und Frankreich Core+ und Value-add-Investments als eine Alternative zu Prime ansehen.
In den weiterentwickelten Wirtschaften haben Zwangsversteigerungen und Notverkäufe zugenommen. Banken ziehen sich vom Kreditmarkt zurück, während sie Kapital einsparen und die Schulden in ihren Bilanzen abbauen. Ich erwarte, dass eine größere Menge an Vermögenswerten in den Markt fließen wird, nachdem in den Boomjahren ausgegebene Kredite nach und nach auslaufen. Sehr geringe Refinanzierungskosten und hohe Margen sorgen jedoch dafür, dass die Banken nur unter geringem Druck stehen vorschnelle Verkäufe zu deutlich reduzierten Preisen zu tätigen. Diese Situation ist recht gegensätzlich zu der während der Rezession Anfang der 1990er Jahre, als die Zinssätze ausgesprochen hoch waren.
Aus europäischer Sichtweise müssen wir auf die Emerging Markets hoffen – der globale Wachstumszuwachs wird sich denn auch 2011 deutlich einstellen. Diese – vor allem asiatischen Immobilienmärkte – werden auch uns auf die Wachstumspfade zurückführen. Die Zeiten des Paradigmenwechsels der globalen Immobilienweltordnung sind also angebrochen.
Dr. Thomas Beyerle ist Head of Global Research bei der schottischen Aberdeen-Property-Investors-Gruppe. Der studierte Geograph und Real Estate Portfolio Manager analysiert die internationalen Immobilienmärkte seit mehr als 15 Jahren. Beyerle doziert an der BA Stuttgart/Leipzig, ADI Stuttgart/Hamburg, EBS European Business School, IREBS International Real Estate Business School sowie an der Fachhochschule Biberach und der Fachhochschule Kaiserlautern.
