Spekulationsfrist und Selbstnutzung: Die zehnjährige Spekulationsfrist entfällt, wenn das Objekt im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor vom Verkäufer selbst genutzt wird oder dessen Kinder, für die Kindergeldanspruch besteht, darin wohnen.
Berechnung der Spekulationssteuer: Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers. Kaufnebenkosten, Verkaufskosten und bestimmte Modernisierungs- sowie Instandhaltungskosten können den zu versteuernden Gewinn reduzieren. Allerdings werden nur Ausgaben berücksichtigt, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf anfallen und 15 Prozent der Netto-Anschaffungskosten übersteigen.
Beispiel zur Spekulationssteuer: Ein Eigentümer kauft eine Immobilie für 500.000 Euro, tätigt Modernisierungsmaßnahmen und verkauft die Immobilie nach acht Jahren für 660.000 Euro. Die Modernisierungskosten in Höhe von 90.000 Euro werden vom Veräußerungsgewinn abgezogen, was zu einem zu versteuernden Gewinn von 70.000 Euro führt.
Abschreibungen und Auswirkungen auf die Spekulationssteuer: Bei vermieteten Immobilien können Abschreibungen für die Abnutzung der Immobilie steuerlich geltend gemacht werden, was sich gewinnerhöhend auf den zu versteuernden Betrag auswirken kann.
Haltefristen und Sonderregelungen: Eine zehnjährige Haltefrist gilt für unbebaute Grundstücke und nicht selbstgenutzte Immobilien. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst genutzt oder von Kindern bewohnt wurden, unterliegen nicht der Spekulationssteuer.
Fazit: „Beim Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks ist die steuerliche Belastung ein wichtiger Aspekt, den Immobilienbesitzer berücksichtigen sollten. Neben der Einhaltung der zehnjährigen Frist gibt es bei nicht selbstgenutzten Immobilien verschiedene Möglichkeiten, keine Spekulationsteuer auf den Verkaufsgewinn zahlen zu müssen. Dabei können frühzeitig angesetzte Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen gleichzeitig den Wert der Immobilie steigern und die Steuerlast bei einer Veräußerung verringern. Eigentümer, die hier umsichtig handeln, können oftmals deutlich mehr aus dem Verkauf ihrer Immobilie herausholen“, resümiert Dr. Tim Wistokat von von Poll Immobilien.
