Amerikaner investieren schon lange via Tax Liens in Immobilien. In Deutschland ist die Anlageform nur wenigen Investoren ein Begriff. Cash. hat mit Árpád von Tóth-Máté, Vorstandsvorsitzender der im schweizerischen Zug ansässigen Tax Liens Investment AG, über die Finanzprodukte gesprochen.
Cash.: Tax Liens sind Kapitalanlagen aus den USA. Worum handelt es sich?
von Tóth-Máté: Tax Liens gibt es in den USA bereits seit über 300 Jahren. Es handelt sich um grundpfandgesicherte Steuerschuldverschreibungen für Immobilien, die von den Finanzbehörden vieler US-Staaten privaten und institutionellen Anlegern zu attraktiven Renditen angeboten werden. Zu den Investoren gehören vornehmlich Stiftungen, Versicherungen und gehobene Privatanleger.
Das aktuelle Investitionsvolumen in Tax Liens beträgt in den USA jährlich rund 15 Milliarden US-Dollar. Wie genau funktionieren Tax Liens als Vermögensanlage?
Wenn Besitzer von Gebäuden oder Grundstücken nicht in der Lage sind oder es schlichtweg versäumen, ihre Grundsteuern fristgerecht zu bezahlen, sind die US-Finanzbehörden per Gesetz berechtigt, die Steuerschuld aus der betroffenen Immobilie zu verbriefen und an private Dritte zu veräußern, um kurzfristig an ihr Geld zu kommen. Die Behörden gewähren die hohen Renditen, weil sie ein starkes Interesse an einer möglichst schnellen Vereinnahmung der Steuerschuld haben. Der Erwerber des Schuldbriefes entrichtet die ausstehende Steuerschuld anstelle des Eigentümers unmittelbar an die zuständige Finanzbehörde. Er erhält von der Steuersumme, je nach US-Staat, die jeweilige garantierte Rendite während der entsprechenden Tilgungsfrist. Bezahlt der Schuldner innerhalb der Tilgungsfrist, so hat er die Steuerschuld inklusive angefallener Zinsen an das Finanzamt auszurichten. Das Schöne daran ist, dass die Finanzämter die ganze Abwicklung übernehmen und der Investor fast nichts tun muss.
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Wie hoch ist das Ausfallrisiko von Tax Liens?
Trotz der hohen Rendite ist das Ausfallrisiko gering. Das hat einen ganz einfachen Grund: Der Schuldbrieferwerber gelangt nämlich per Gesetz bis zur vollständigen fristgerechten Tilgung der Grundschuld durch den Schuldner in den Besitz der Immobilie als Sicherheit. Sein Anspruch ist erstrangig und daher vor den Ansprüchen aller anderer Gläubiger, zum Beispiel auch der Hypothekar-Banken, geschützt. Im Falle der andauernden Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers fällt nach den gesetzlichen Bestimmungen die gesamte Immobilie nach Ablauf der festgelegten Tilgungsfrist lasten- und schuldenfrei an den Schuldbrieferwerber. Allerdings springen hier in der Praxis die Banken ein, die den Immobilienerwerb finanziert haben und begleichen die Außenstände, um ihr investiertes Geld nicht komplett zu verlieren und um das Objekt wieder in ihren Besitz zu bringen. Auf diesem Wege erhalten Anleger also zum Beispiel 18 Prozent per annum in Florida auch von Banken.
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