Immobiliendarlehen bieten mittlerweile deutlich flexiblere Tilgungsmöglichkeiten als noch vor einigen Jahren. Zudem sollte die Verschuldungsquote genau bedacht werden.
Viele Immobilienkäufer wollen die Tilgung ihrer Hypothek flexibler an ihre aktuelle Lebenssituation anpassen. Die Mehrzahl der Banken und anderen Produktgeber bietet dies bereits von sich aus an.
„Fast zum Standardangebot gehört eine Sondertilgungsoption in Höhe von jährlich fünf Prozent der Darlehenssumme, die die meisten Banken kostenfrei oder gegen einen geringen Zinsaufschlag von 0,05 Prozentpunkten anbieten“, erläutert Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung.
Vereinzelt kann auch eine höhere Summe, etwa bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme, vereinbart werden. Dies ist jedoch oft mit einem höheren Zins für das Gesamtdarlehen verbunden. Sondertilgungen haben vor allem in den ersten Jahren einer Finanzierung einen hohen Effekt, da sie den Zinsanteil in der Jahresrate mindern und somit der Tilgungsanteil steigt.
Möglichkeiten zu Sondertilgungen
„Wir raten allen Kunden, sich die Möglichkeiten zu Sondertilgungen und zur Änderung der Tilgungshöhe einräumen zu lassen. Mittlerweile gehören insbesondere Sondertilgungsmöglichkeiten zum Standard und werden meist ohne Zinsaufschläge gewährt. Mehr und mehr Banken bieten zudem die Änderung der Tilgungshöhe kostenlos oder zu einem geringen Zinsaufschlag an“, sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Lübecker Finanzdienstleisters Dr. Klein.
Eine weitere Option, die viele Banken im Angebot haben, ist die mehrmalige Veränderung der Tilgungshöhe während der Laufzeit. Mit ihr kann die Darlehensbelastung flexibler an die persönliche Lebenssituation angepasst werden.
So könnte etwa ein Doppelverdienerpaar mit einer hohen Tilgung von drei bis vier Prozent pro Jahr starten und im Falle einer Familiengründung, wenn einer der beiden eine Auszeit nimmt, die Tilgungshöhe und damit die monatliche Belastung zurückfahren.
Umgekehrt könnten Immobilienkäufer auch mit einer geringeren Tilgung anfangen und sie im Falle von Gehaltssteigerungen anheben. Viele Produktgeber bieten bereits einen mehrmaligen kostenlosen Wechsel der Tilgungshöhe während der Laufzeit an.
Schwieriges Thema Vollfinanzierung
Schwieriger ist es dagegen bei einem anderen Thema geworden: der Vollfinanzierung. Während manche Banken diese vor einigen Jahren noch aktiv bewarben, sind sie restriktiver geworden.
Mittlerweile halten sich die Banken in den meisten Fällen wieder an die traditionelle Regel, dass Immobilienkäufer ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises mitbringen sollten.
Vollfinanzierungen werden nur bei besonders hoher Bonität des Käufers gewährt. „Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises werden immer noch angefragt. In der Praxis sind Beleihungen über den Kaufpreis hinaus nur noch selten und schwer umsetzbar. Lediglich bei Eigennutzerfinanzierungen können die Kosten, die den Kaufpreis übersteigen über nachrangige Privatdarlehen finanziert werden“, erläutert Alexander Christ CEO bei Creditweb Deutschland, Wiesbaden. Eine solche Finanzierungskonstellation sei jedoch immer von der Einkommensseite und dem Verschuldungsgrad abhängig.
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