Zwar erleichtern die aktuellen Niedrigzinsen vielen Bundesbürgern den Kauf der eigenen vier Wände, jedoch bergen sie auch Gefahren. Cash. hat Marktexperten gefragt, wie sich Risiken beim Immobilienkauf minimieren lassen.
Durch die Niedrigzinsen werden die monatlichen Finanzierungsraten insgesamt niedriger, wodurch die Tilgung in geringerem Maße ansteigt.
63 Jahre abbezahlen
Wer lediglich mit einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent einsteigen würde – wie sie vor einigen Jahren noch üblich war – würde bei einem Zins von 1,4 per annum ganze 63 Jahre brauchen, um sein Eigenheim abzuzahlen.
Banken und Produktgeber verlangen daher mittlerweile in der Regel höhere Tilgungsraten von mindestens zwei Prozent. „Etwa die Hälfte der Banken und Versicherer in unserer Datenbank hat eine Mindesttilgung von zwei Prozent“, berichtet Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung in Frankfurt.
„Je weniger Eigenkapital und je kürzer die Zinsbindung, desto höher sollte die Anfangstilgung vereinbart werden. Wer aktuell zehn Jahre fest abschließen will und eine 90-Prozent-Finanzierung benötigt, sollte mindestens drei Prozent wählen, noch besser wären vier Prozent“, so Herbst.
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„Aufgrund der niedrigen Zinsen empfehlen wir unseren Kunden, eine Tilgung von mindestens drei Prozent festzulegen, erläutert Isold Heemstra, Bereichsleiter Vertrieb Immobilienfinanzierung bei ING-Diba, Frankfurt. „Ganz wichtig ist, dass der Kunde gut beraten wird und die geringere Tilgungsdynamik eines Annuitätendarlehens bei niedrigen Zinsen versteht. Die Vorteile eines von Beginn an höheren Tilgungssatzes liegen auf der Hand: schnellere Rückzahlung des Darlehens, niedrigere Gesamtzinsbelastung und bei einer eventuellen Umschuldung sogar eine niedrigere Zinshöhe durch geringeren Finanzierungsauslauf.“
Darlehensbelastung tragen
Auch ein deutlicher Zinsanstieg nach dem Ende der Zinsbindungsfrist könnte manche Haushalte in Schwierigkeiten bringen. Zum Vergleich: Wer zum jetzigen Zeitpunkt eine Summe von 200.000 Euro zu einem zehnjährigen Zins von 1,4 Prozent per annum aufnimmt, zahlt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent eine monatliche Rate von 567 Euro. Liegt dieser Satz zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung zwei Prozentpunkte höher, so klettert die monatliche Rate auf 707 Euro. Bei einem Anstieg um drei Prozentpunkte sind monatlich 837 Euro zu tragen.
Seite zwei: Mehrmalige Veränderung der Tilgungshöhe
