Ganz anders sieht es bei Crowdinvesting-Plattformen aus. Schon seit dem Start der ersten Plattformen vor etwa zehn Jahren ist die nahezu vollständige Digitalisierung der Prozesse – von der Online-Zeichnung über die Anlegerverwaltung bis zur Zahlungsabwicklung – eine Grundvoraussetzung für das Geschäftsmodell.
Für die Idee des Crowdinvestings ist zwingend erforderlich, dass der einzelne Anleger so gut wie keine Kosten verursacht. Sonst funktioniert das Modell der vielen kleinen Beträge nicht. Womit die klassische Branche noch immer kämpft, ist bei den Digital-Plattformen also seit zehn Jahren selbstverständlich.
So meinen diese etwas völlig anderes, wenn sie von Digitalisierung sprechen: Die Digitalisierung der Produkte selbst mit Hilfe der Blockchain-Technologie, also durch kryptographisch verschlüsselte und fest verkettete Datenblöcke sowie deren dezentrale Verwaltung und Übertragung. Damit lassen sich die Produkte kostengünstig in beliebig kleine Stücke zerlegen und weltweit übertragen.
Dabei geht es nicht um Bitcoin oder andere Krypto-„Währungen“, die letztlich nur aus einer seltenen Kombination von Nullen und Einsen bestehen, aber ansonsten keinen realen Wert repräsentieren und auch keine laufende Rendite produzieren.
Blockchain-basierte Kapitalmarkt-Emissionen beziehen sich auf bestimmte Assets und meistens den Ertrag oder eine Verzinsung beziehungsweise das Recht daran. Dies wird digital in „Smart Contacts“ und übertragbaren „Token“ (übersetzt „Wertmarken“) festgehalten. Sie werden zur Unterscheidung von Bitcoin & Co. auch als „Security Token“ bezeichnet, also Wertpapier-Token.
Blockchain-basierte Emissionen mit Eckdaten wie Immobilienfonds
Schon Mitte Juli 2019 lancierte der Online-Marktführer Exporo, der sich nicht mehr als Crowdinvesting-, sondern als „Plattform für digitale Immobilieninvestments“ versteht, erstmals eine solche Emission. Der Prospekt war von der Luxemburger Aufsichtsbehörde genehmigt und von der BaFin für den Vertrieb in Deutschland notifiziert (also akzeptiert) worden.
Laut Exporo waren die drei Millionen Euro für ein Ärztehaus in Hamburg-Poppenbüttel innerhalb weniger Stunden platziert. Mittlerweile sind tokenisierte Schuldverschreibungen bei Exporo Alltag und in der Produktschiene „Bestand“ obligatorisch.
Vom wirtschaftlichen Kern ähneln die „Bestand“-Projekte von Exporo durchaus geschlossenen Immobilienfonds. Aktuell (Ende Februar 2021) ist zum Beispiel das „Ärztehaus am Kurpark“ in der Platzierung, eine gründerzeitliche Villa mit angeschlossenem Geschäftshaus in Bonn Bad Godesberg mit 3.736 Quadratmetern Mietfläche und 37 Parkplätzen. Das Finanzierungsvolumen inklusive Nebenkosten und Reserve beträgt rund 9,7 Millionen Euro. Davon werden jeweils gut 4,8 Millionen Euro durch die Anleger und durch eine klassische Bankfinanzierung aufgebracht.
Die erwartete Ausschüttungsrendite aus Mietüberschüssen gibt Exporo mit circa 5,1 Prozent pro Jahr bei einer Laufzeit von zehn Jahren an. Hinzu kommt die erhoffte Wertsteigerung des Objekts, an der die Anleger zu 80 Prozent beteiligt werden. Das könnten auch die Eckdaten eines kleinen geschlossenen Fonds sein.
