Investitionen in deutsche Wohnimmobilien sind bei privaten und institutionellen Anlegern derzeit verstärkt gefragt. Allerdings sollten sie nach einer Untersuchung der Deutschen Bank nicht unbedingt immer dem Grundsatz folgen, in den Toplagen anzulegen.
Oft werde argumentiert, dass man zu jedem Zeitpunkt am besten in die nicht vermehrbaren, innerstädtischen Toplagen investieren sollte, so DB Research. Insbesondere Innenstadtlagen in wenigen Ballungsräumen seien bei Investoren, die Risiken vermeiden wollen, beliebt. Dies sorgt nach Aussage der Untersuchung jedoch gerade dort für deutliche Preissteigerungen. Die geringen Risiken würden daher häufig mit sehr hohen Vervielfältigern – sprich niedrigeren Mietrenditen – erkauft.
DB Research weist dagegen darauf hin, dass in vielen Städten auch die Mieten in peripheren Lagen zum Teil deutlich gestiegen sind. Daher gebe es nicht nur in den Toplagen der wenigen westdeutschen Ballungszentren Investitionschancen. Demnach falle die Mietrendite für teure Bestandswohnungen in A-Städten aktuell um fast 150 Basispunkte geringer aus als für Objekte in einfachen Lagen. Für Bestandswohnungen in B-Städten sei die Entwicklung noch prägnanter: In den letzten zehn Jahren wuchs die Renditedifferenz zwischen teuren und einfachen Lagen um 150 Basispunkte auf aktuell rund 200 Basispunkte – in Einzelfällen sogar auf fast 500 Basispunkte.
Allerdings sollten Investoren vorsichtig sein mit vorschnellen Schlussfolgerungen, denn steigende Mietrenditen können laut DB Research auch dann entstehen, wenn die Mieten schneller steigen als die Preise, oder wenn die Preise stärker sinken als die Mieten. Für Anleger könnten laut DB Research insbesondere jene Märkte attraktiv sein, in denen die Mieten für einfache Lagen zuletzt stärker gestiegen sind als die Mieten für Objekte in teuren Lagen. Solche Märkte seien etwa München, Dresden oder Leipzig, wo die Differenz der Mietsteigerungen in den letzten fünf Jahren bei 14, 11, und sechs Prozentpunkten lag.
Auch Standorte mit einer besonders hohen Renditedifferenz und gleichzeitig Mietzuwächsen in einfachen Lagen seien interessant. Dies signalisiere, dass auch dort zumindest in der Vergangenheit eine übermäßige Fokussierung auf hochwertige Lagen stattgefunden hat. Dies gelte etwa für Essen, Köln und Hamburg.
Dies bedeutet laut DB Research jedoch nicht, dass an allen Standorten die Nebenlagen immer die besseren Perspektiven bieten würden. Es gebe auch Städte wie Bonn, Duisburg oder Münster, wo die Mieten in den gehobenen Wohnlagen zuletzt stiegen, in den einfachen jedoch weitgehend konstant blieben. Dies habe zwischen 2005 und 2010 zu Wachstumsdifferenzen von rund 17 Prozent in Bonn, 10 Prozent in Duisburg und fünf Prozent in Münster geführt. (bk)
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