Zwar könne die Aussage, dass der deutsche Immobilienmarkt stillsteht, durch das Transaktionsvolumen von rund 4,4 Milliarden Euro im ersten Quartal 2023 aber widerlegt werden. Aber auch der Stimmungsbarometer weist darauf hin, dass die Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt getrübt ist. Der Index-Wert für das Gesamtimmobilienklima liegt bei 73,7 und selbst die krisenfesten Assetklassen wie Logistik und Wohnen sind betroffen. Sie zeigen jedoch Werte nahe der neutralen Linie, die bei 100 liegt, an.
Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Primonial REIM Germany prognostiziert: „Es ist zu erwarten, dass der Verkaufsdruck für einige Immobilienakteure deutlich zunehmen wird, um höhere Liquidität für die gestiegenen (Re-)Finanzierungs- und Sanierungskosten vorhalten zu können. Im Laufe des Jahres könnten sich daher vermehrt attraktive Ankaufsopportunitäten ergeben.“
Büroimmobilien
Der deutsche Büroimmobilienmarkt startete mit einem Transaktionsvolumen von nur einer Milliarde Euro schwach ins Jahr. Die Sorge vor einer Rezession sei nach wie vor präsent und sowohl Verkäufer als auch auf Käufer würden sehr abwartend reagieren. „Die Sorge vor einem möglicherweise zu teurem Einkauf auf der einen und dem Hoffen auf wieder steigende Preise auf der anderen Seite erschwert vielfach die Preisfindung“, erklärt Wenner. Auch ausländische Käufer hielten sich zurück und haben im ersten Quartal lediglich etwas über 100 Millionen Euro in deutsche Büroimmobilien investiert.
Unterdessen sind die Spitzenrenditen gestiegen und liegen in A-Städten aktuell bei 3,8 Prozent und in Sekundärstädten bei 4,3 Prozent. Darüber hinaus sei die Abkühlung an den Märkten mittlerweile auch im Vermietungsmarkt angekommen: So hätten die Büroflächenumsätze in den Top 7-Märkten im ersten Quartal ein niedrigeres Niveau als in den Vorjahren verzeichnet. Während sich die Mieten, insbesondere im Spitzensegment, positiv entwickeln würden, seien die Leerstände moderat gestiegen.
Für die kommenden Monate erwartet Wenner, dass der Verkaufsdruck auf einige Bestandshalter zunehmen wird. Sei es, um die Liquidität vor dem Hintergrund anstehender Refinanzierungen zu erhöhen oder um größere Investitionsmaßnahmen zu vermeiden. Für Akteure, die über Kapital und passgenaue ESG-Konzepte verfügen, könnten sich im Laufe des Jahres attraktive Opportunitäten ergeben.
Wohnimmobilien
In Bezug auf das Transaktionsvolumen haben Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 die Spitzenposition eingenommen. Dennoch habe eine Zurückhaltung unter den Investoren zu einem geringen Investitionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro geführt. „Der Einbruch bei den Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen verbunden mit einer hohen Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungsgebieten hat zu einer deutlichen Mietsteigerung auf dem Wohnungsmarkt geführt“, erklärt Wenner. Daher seien Wohnimmobilien derzeit in vielen breit diversifizieren Portfolios ein Stabilitätsanker.
Nichtsdestotrotz stünden Bestandshalter vor großen Herausforderungen: Die regulatorischen Anforderungen bezüglich energetischer Gebäudesanierungen und dem Umstieg auf erneuerbare Energien nehme weiter zu, während die Möglichkeit, die Investitionen auf die Mieter umzulegen, zunehmend eingeschränkt werde. In diesem Spannungsfeld stünden große Wohnungsbestandshalter vor der Wahl, entweder große Investitionen zu tätigen oder Teilportfolios zu verkaufen.
Einzelhandelsimmobilien
Das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien lag im ersten Quartal 2023 bei rund einer Milliarde Euro, was in etwa dem Niveau von Büroimmobilien entspricht. Ausländische Investoren hätten 58 Prozent des investierten Kapitals beigesteuert.
Die Spitzenrenditen seien im Vergleich zum Jahresende 2022 moderat gestiegen und lägen für High-Street-Shops bei 3,7 Prozent, für Supermärkte bei 4,4 Prozent und für Shopping-Center bei 5,1 Prozent. Gleichzeitig belege das HDE-Konsumbarometer, dass die Konsumlaune der Deutschen seit Oktober des letzten Jahres gestiegen ist.
Investoren, die in Einzelhandelsimmobilien investieren, sollten laut Wenner bei der Auswahl der Objekte einen genauen Blick auf den Mieterbesatz und die Zukunftsfähigkeit des jeweiligen Geschäftsmodells der Nutzer werfen. Aufgrund gestiegener Finanzierungskosten geht der Experte zudem davon aus, dass sich der Verkaufsdruck auf einige Einzelhandelsinvestoren erhöht, sodass sich Ankaufmöglichkeiten für eher opportunistische Investoren ergeben werden.
Gesundheitsimmobilien
Trotz der Herausforderungen, mit denen Gesundheitsimmobilien zu Jahresbeginn konfrontiert wurden, verzeichne die Assetklasse im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von 0,3 Milliarden Euro. Dieses Volumen entspräche dem Niveau der Vorjahresquartale. Somit sei der Markt trotz struktureller Probleme in der Finanzierung des deutschen Gesundheitssektors und einiger Betreiberinsolvenzen weiterhin in Bewegung.
Die Bruttospitzenrenditen seien im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen und liegen derzeit bei 4,6 Prozent. Der Renditeanstieg würde sich jedoch bisher im Rahmen des vor allem zinsbedingten Anstiegs anderer Assetklassen bewegen. Obwohl Wenner aufgrund der Herausforderungen mit einigen Werteabschlägen für Pflegeheime im Verlauf des Jahres rechnet, sei aufgrund der demografischen Entwicklung zu erwarten, dass es, sobald sich der Markt wieder stabilisiert hat, zu einer hohen Nachfrage sowohl von Investoren als auch im Betreibermarkt kommen könnte.
Hotelsektor
Das Transaktionsvolumen von Hotelinvestments sei mit nur 0,2 Milliarden Euro das geringste unter den sechs größten Assetklassen und auf dem niedrigsten Stand seit über 10 Jahren. Wenner betont, dass das Interesse der Investoren sich auf Core-Objekte konzentriert.
Die Spitzenrenditen für Hotels lägen im ersten Quartal 2023 bei 4,7 Prozent. Die Übernachtungszahlen seien im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, aber bei ausländischen Gästen immer noch weit von den Vor-Corona-Jahren entfernt. Zudem gäbe es große Herausforderungen auf der Personalseite in der Beherbergungs- und Gastronomiebranche.
„Die Investoren machen weiterhin einen großen Bogen um Hotelinvestments. Das Vor-Corona-Niveau erscheint in allen Bereichen, sowohl was das Neubauvolumen, die Auslastungsquote als auch das Investitionsvolumina betrifft, fast unerreichbar. Die Hotelbetreiber befinden sich weiterhin auf einem Konsolidierungskurs“, betont Wenner. Es sei zu erwarten, dass der Hotelinvestmentmarkt im Lauf des Jahres eine große Dynamik entwickeln wird.
Logistikimmobilien
In den vergangenen Jahren waren deutsche Logistikimmobilien bei Investoren sehr beliebt. Sie verzeichneten eine hohe Nachfrage sowie sinkende Renditen. Doch zu Beginn dieses Jahres habe sich die Situation geändert. Das Transaktionsvolumen läge bei nur 0,7 Milliarden Euro, was die Vorjahreswerte deutlich unterschreitet.
Auch ausländische Investoren hätten weniger Interesse gezeigt und nur rund 300 Millionen Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Allerdings würden derweil Solarunternehmen, die auf der Suche nach geeigneten Flächen für die Installation großer PV-Anlagen sind, weiterhin an Logistikgebäuden interessiert sein. Durch die Verpachtung der Dachflächen oder den Verkauf des produzieren Solarstroms können Investoren zusätzliche Einnahmequellen erschließen und gleichzeitig ihren CO2-Fußabdruck senken.
Die Renditen haben sich aufgrund der allgemeinen Zinsentwicklung nicht weiter komprimiert und liegen derzeit bei 4,0 Prozent. Allerdings prognostiziert Wenner, dass die zu erwartenden Zinsschritte der EZB die Dynamik auf dem deutschen Logistik-Investmentmarkt in den kommenden Monaten weiter dämpfen könnten. Deshalb geht der Experte davon aus, dass zukünftig andere europäische Logistikmärkte, die mit niedrigen Standortkosten und einer guten Infrastruktur punkten können, verstärkt in den Fokus der Investoren rücken werden.
