Die Immobilienquote der Assekuranz ist auch im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Der Anteil von Immobilien in den Portfolios der Versicherungsunternehmen liegt nun bei 13 Prozent und somit 0,9 Prozent höher als 2022. Der Anstieg der Immobilienquote hält damit seit bereits 14 Jahren an, könnte allerdings vor einer Trendwende stehen: Derzeit wollen nur noch 14 Prozent der Versicherer ihre Immobilienquote weiter erhöhen. 2022 hatte das noch die Hälfte geplant.
Mit 68 Prozent will die klare Mehrheit der Versicherungen ihre Immobilienquote stabil halten, während 26 Prozent ihre Immobilieninvestments reduzieren möchten. Das sind Ergebnisse des diesjährigen „Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz“, für das EY Real Estate eine Umfrage unter 32 Versicherungsunternehmen durchgeführt hat.
„Versicherungen haben mit Blick auf Immobilien einen sehr langfristigen Anlagehorizont und stützen mit ihrer Eigenkapitalstärke den derzeit fragilen Markt. Obwohl sie sinkende Gesamtrenditen antizipieren, sehen sie nach wie vor von Desinvestitionen im großen Stil ab und kaufen teils selektiv zu“, sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Unvermindert steht die Cashflow-Rendite, also laufende Einnahmen aus Mieterträgen, für die Versicherer im Vordergrund. Problematisch dürfte die Lage nur werden, falls sich der Rendite-Spread zu risikolosen Anlagen auch langfristig nicht wieder erhöhen sollte.“
Zwar spüren 65 Prozent der Befragten eine restriktivere Kreditvergabepraxis – für die qua Geschäftsmodell eigenkapitalstarken Versicherungen stellt dies jedoch selten eine größere Herausforderung dar, wie 60 Prozent angaben. Allerdings sind die Renditeerwartungen deutlich gesunken: Bei direkten Anlagen von 4,5 Prozent im Vorjahr auf nun 3,8 Prozent und bei indirekten Anlagen von 5,5 auf 4,2 Prozent.
Der Direktbestand bleibt dabei für 57 Prozent der Befragten die präferierte Anlageform. Im indirekten Bereich überholen geschlossene Fonds mit 72 Prozent (2022: 52 Prozent) nun die offenen Immobilienfonds mit 24 Prozent (2022: 53 Prozent). Beliebt bleiben auch alternative Immobilieninvestments wie Debt-Fonds (40 Prozent) oder Private-Equity-Gesellschaften (31 Prozent). Projektentwicklungen nehmen hingegen deutlich ab: von 45 Prozent im Vorjahr auf nur noch 14 Prozent.
Nun auch Asien und Ozeanien beliebter als Europa
Die Verschiebung des regionalen Investmentfokus setzt sich fort: Nordamerika wird von den Versicherungen bereits seit dem vergangenen Jahr präferiert und liegt nun bei 59 Prozent der Befragten im Investmentfokus (2022: 55 Prozent). Europa hingegen büßt weiter an Attraktivität ein – und zwar spürbar: Wollte 2022 immerhin noch jede zweite Versicherung hier investieren, so sind es in diesem Jahr nur noch 39 Prozent.
Sogar Asien und Ozeanien erfahren mit 41 Prozent derzeit mehr Zuspruch. Auch wenn Deutschland für hiesige Versicherungen der beliebteste Investitionsstandort innerhalb Europas bleibt, so nimmt auch die Attraktivität der Bundesrepublik ab: 2022 hatten noch 90 Prozent der Versicherer ihren Fokus hierzulande gesetzt – heute sind es noch 77 Prozent.
„Unter Versicherungen dominiert die Perspektive, dass der deutsche und europäische Markt noch nicht ausreichend adäquate Ankaufsmöglichkeiten bereithält. Das liegt unter anderem an den langen Bewertungszyklen, die eine schnellere Marktanpassung und damit Preisfindung erschweren. In den USA sind die Märkte beispielsweise schon weiter, was allerdings auch auf baldige Anpassungen hierzulande hoffen lässt, die die Transaktionsstarre lockern“, sagt Christoph Haub, Direktor bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.
Hinsichtlich der Nutzungsarten büßen insbesondere Wohnimmobilien an Attraktivität ein: Im Vorjahr standen sie bei 95 Prozent der Befragten im Fokus, nun lediglich noch bei 68 Prozent. Logistikimmobilien sind somit die aktuell beliebteste Nutzungsart bei Versicherern: 77 Prozent der Befragten legen ihren Investmentfokus darauf.
Besonders attraktiv sind auch Investitionen in Infrastruktur (64 Prozent) und erneuerbare Energien (70 Prozent). Büroimmobilien sind immerhin noch für knapp mehr als die Hälfte der Versicherer attraktiv (52 Prozent). Einzelhandelsimmobilien gewinnen etwas in der Gunst der Assekuranz, von denen sich nun mehr als jeder Dritte (34 Prozent) wieder Investitionen vornimmt (2022: 20 Prozent), während Hotelimmobilien heute wie vor einem Jahr (2023: 18 Prozent, 2022: 26 Prozent) nur eine untergeordnete Rolle spielen.
Eher nachhaltige Transformation als Portfoliobereinigung
Bei 95 Prozent der befragten Versicherer werden Klimarisiken und transitorische Risiken bereits in der Portfoliostrategie berücksichtigt. 90 Prozent sehen eine größere Handlungsnotwendigkeit zur energetischen Ertüchtigung ihrer Immobilienbestände. Kein Wunder, denn laut 89 Prozent der Versicherer zahlen sich nachhaltige Immobilieninvestments nicht nur hinsichtlich der ökologischen Effekte aus, sondern auch finanziell beim Wiederverkauf.
„Das Gros der Versicherer hat die Notwendigkeit der nachhaltigen Transformation erkannt. Dafür wollen viele selbst Hand anlegen und ihre Immobilien entsprechend sanieren. Nur rund jeder fünfte Befragte fasst Portfoliobereinigungen ins Auge“, sagt Ohligs.
Fehlende valide Daten stellen für die Umsetzung von ESG-Strategien nach wie vor eine Herausforderung dar. Allerdings arbeiten die Versicherer auch vor diesem Hintergrund an ihrer Digitalisierung. So ist die Hälfte der Befragten gerade in der SAP S/4Hana-Transformation, um ihre ERP-Systeme entsprechend zu transformieren.
Risikoneigung sinkt
Wenig überraschend: Die Risikoneigung der Versicherungen hat im Vergleich zum Vorjahr abgenommen. Die besonders sichere Risikokategorie „Core“ steht nun bei 81 Prozent der Versicherungen besonders im Fokus – im Vorjahr war das nur bei 70 Prozent der Fall.
Auch „Core+“-Immobilien kommen für 77 Prozent der Umfrageteilnehmer infrage (2022: 85 Prozent). Während die „Value Add“-Kategorie einen starken Zuwachs in der Gunst der Versicherer erfährt (2023: 38 Prozent, 2022: 20 Prozent), verliert das „Opportunistic“-Segment deutlich (2023: 10 Prozent, 2022: 40 Prozent).
