Anleger von Publikumsfonds und Private Placements sollten bei den Beteiligungsangeboten an den Immobilien auf die geplante Haltefrist der Objekte achten – denn wer ungewollt zum „gewerblichen Grundstückshändler“ wird, muss mit Steuernachteilen rechnen.
Gastkommentar von Wolfgang Schmidt-Gorbach, Optegra:hhkl
Stärker denn je ist derzeit das Interesse an Immobilieninvestments durch Family Offices und sehr vermögende Anleger. Neben direkten Investitionen in Immobilien wird auch indirekt investiert, so etwa in Personengesellschaften, die als „Private Placements“ konzipiert werden. Zudem versuchen immer mehr Anbieter geschlossener Fonds, die sich früher überwiegend auf den Vertrieb von Anteilen an ein breiteres Publikum konzentrierten, die Gruppe der vermögenden Anleger zu erschließen.
Die Angebote, die für diese Personen konzipiert sind, unterscheiden sich meist durch geringere weiche Kosten verglichen mit klassischen geschlossenen Fonds bei erheblich höheren Mindestzeichnungssummen. Und genau hier lauert eine Gefahr, die vielen Anlegern nicht bewusst ist. Wenn der Fonds nämlich Immobilien in einem Zeitraum von weniger als zehn Jahren verkauft, dann besteht das Risiko, dass der Anleger damit zum „gewerblichen Grundstückshändler“ wird, was erhebliche negative steuerliche Auswirkungen haben kann.
Um es vorweg zu sagen: Hält der Fonds selbst die Immobilien mindestens zehn Jahre, dann besteht keine Gefahr. Viele Fonds halten Immobilien schon deshalb mindestens zehn Jahre lang, weil sie damit den steuerlichen Vorteil von Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes nutzen können, wonach Immobilien, die ein Privatmann mindestens zehn Jahre lang besitzt, nach Ablauf dieses Zeitraums steuerfrei veräußert werden können.
Es gibt jedoch zunehmend als „Kurzläufer“ ausgelegte Fonds, die so konzipiert sind, dass bereits vor Ablauf des Zehn-Jahres-Zeitraums Immobilien verkauft werden sollen. Solche Fonds können für den Anleger wegen der kürzeren Laufzeit attraktiv sein. Gelingt es dem Fondsanbieter beispielsweise durch besondere Maßnahmen zur Wertschöpfung oder durch Aufteilung eines Wohngebäudes und den Verkauf der Eigentumswohnungen hohe Gewinne zu realisieren, dann kann man den Nachteil in Kauf nehmen, dass diese Gewinne zu versteuern sind.
Das Problem jedoch liegt darin, dass ein Anleger in einem bestimmten Zeitraum (von entweder fünf oder zehn Jahren) nicht mehr als drei Immobilien verkaufen darf, ohne dass er damit für das Finanzamt zum „gewerblichen Grundstückshändler“ wird.
Laut einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom März 2004, dessen Brisanz nicht jedem Anleger und auch nicht jedem Steuerberater bewusst ist, soll dies unter bestimmten Voraussetzungen auch dann gelten, wenn ein Fonds Immobilien verkauft: Liegt der anteilige Wert einer veräußerten Immobilie über 250.000 Euro, dann wird dies als „Zählobjekt“ bewertet. Bei einem Verkauf von mehr als drei Zählobjekten wird der Fondszeichner zum „gewerblichen Grundstückshändler“.
