Die Hälfte der Kreditinstitute erwartet demnach bei Büroimmobilien auch 2025 sinkende Preise, während „niemand“ von steigenden Preisen ausgeht, so EY auf Basis einer aktuellen Befragung, die das Unternehmen im September unter 15 immobilienfinanzierenden Banken in Deutschland durchgeführt hat.
Der Gesamtmarkt wird sich demnach erst ab 2027 stabilisieren. Erst im Jahr 2029 erwartet der überwiegende Anteil der Banken wieder eine positive Entwicklung. Eine besondere Herausforderung stellen EY zufolge vor dem aktuellen Marktumfeld Anschlussfinanzierungen beziehungsweise Refinanzierungen dar. Sowohl der Immobilienmarkt insgesamt als auch die jeweils hauseigenen Immobilienkreditportfolios der befragten Kapitalgeber werden demnach gleichermaßen als risikobehaftet eingeschätzt.
Risiken bei Büro- und Einzelhandelsobjekten
Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien sehen je 90 Prozent der Umfrageteilnehmer hohe oder sehr hohe Risiken. Bei Hotel- und Logistikimmobilien immerhin noch je 40 Prozent – wie auch bei Wohnimmobilienfinanzierungen für institutionelle Kunden. Das Privatkundengeschäft bei Wohnimmobilienfinanzierungen wird von den Teilnehmenden als das Segment mit dem geringsten Risiko gesehen, so EY.
„Aufgrund der hohen Risiken, die Banken bei der Immobilienfinanzierung sehen, erfolgt diese weiterhin sehr restriktiv. Das gilt insbesondere für quantitative Vergabekriterien wie Debt Yield, Loan-to-Value (LtV) und Debt Service Coverage Ratio (DSCR)“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. Gemeint sind damit Kennzahlen wie die Relation von Mieteinnahmen beziehungsweise Objektwert zur Kreditsumme oder der Mieteinnahmen zum laufenden Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung).
„Vor dem Hintergrund der restriktiven Kreditvergabe stellt sich trotz einer wahrgenommenen Aufhellung der Stimmung in der Immobilienbranche die Frage, ob der Höhepunkt der Krise tatsächlich bereits überwunden ist“, ergänzt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie.
Krisensituation auch 2025
Auch bei Vorverkaufs- und Vorvermietungsquoten zeige sich ein Trend zu restriktiverer Handhabe, wobei sich eine Umsetzung dieser Anforderungen im aktuellen Marktumfeld als herausfordernd erweise. Aus den Rückmeldungen der befragten Finanzinstitute ergebe sich übereinstimmend (80 Prozent), dass für das Jahr 2025 insgesamt mit einer Fortsetzung der aktuellen Krisensituation gerechnet wird.
Besonders negativ wird demnach die künftige Preisentwicklung bei Büroimmobilien gesehen: Die Hälfte (50 Prozent) der Teilnehmenden erwartet sinkende, die andere gleichbleibende Preise. Auch Einzelhandelsimmobilien werden laut der Mehrheit der Befragten absehbar keine steigenden Preise erzielen: 30 Prozent der Kreditinstitute erwarten fallende, 60 Prozent gleichbleibende Preise.
„Der Transaktionsmarkt war bis zuletzt wie gelähmt. Aber nur im Transaktionsfall können tatsächlich erzielbare Preise überhaupt erst eingeschätzt werden. Daher herrscht hinsichtlich der künftigen Preisentwicklung weiter große Unsicherheit“, sagt Rudel.
„Jetzt dringend Hausaufgaben machen“
Als größte Herausforderungen für den Markt werden Anschlussfinanzierungen in Verbindung mit dem aktuellen Niveau der Finanzierungskosten gesehen (41 Prozent). Es folgen der weiterhin bestehende und unter anderem durch ESG- beziehungsweise Nachhaltigkeitskriterien verursachte Investitionsdruck und die Auswirkungen einer weiterhin schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage (33 Prozent) sowie die Regulatorik, die Attraktivität der Assetklasse Immobilie und die veränderte Nachfrage (26 Prozent).
„Marktteilnehmer müssen jetzt dringend ihre Hausaufgaben machen. Dazu gehört neben einem zeitgemäßen Risikomanagement und der frühzeitigen Entwicklung von Handlungsoptionen auch die frühzeitige Kontaktaufnahme zu Kapitalgebern hinsichtlich anstehender Refinanzierungen“, sagt Gennies.
