Von den fünf Metropolen verzeichnete in 2018 einzig das Münchner Umland einen Rückgang der Kauffallzahlen (-11,2 %). „Kaufinteressenten scheinen Ihren Suchradius um die bayrische Landeshauptstadt immer weiter ausdehnen. Im vergangenen Jahr haben wir in diversen oberbayrischen Landkreisen, die nicht direkt an München grenzen, stark steigende Geldumsätze mit Mehrfamilienhäusern registriert – vielfach bei steigenden Kauffallzahlen“, sagt GEWOS-Experte Sebastian Wunsch.
Flächenmangel verschärft sich – weniger Baulandverkäufe, insbesondere in Großstädten
Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. „Die Grundstückskosten nehmen einen großen und stetig wachsen Anteil an den Herstellungskosten im Wohnungsbau ein. Hier spielen zwei Aspekte eine Rolle: Baureife Flächen sind rar, vorhandenes Bauland ist teuer und es wird vielfach weiterhin zu Höchstpreisen veräußert“, sagt Sebastian Wunsch.
„Das hat natürlich Auswirkungen darauf, welche Art von Bauvorhaben realisiert werden und eine entsprechende preistreibende Wirkung, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment“, so Wunsch weiter.
Der Mangel an Grundstücken scheint sich nun zu verschärfen: In 2018 ist die Zahl der Kauffälle von baureifem Wohnbauland gegenüber dem Vorjahr um 5,7 % zurückgegangen, auf bundesweit rund 98.300. Damit wurde erstmals seit dem Jahr 2013 wieder die Marke von 100.000 Kauffällen pro Jahr unterschritten.
„Kauffallzahlen waren in 2018 über alle Kreistypen hinweg rückläufig“
Noch in den Neunzigerjahren, der letzten Hochphase des deutschen Wohnungsbaus, waren es jährlich im Schnitt rund 180.000 Verkäufe und in den Nullerjahren immerhin noch 140.000. Bereits in 2017 waren die Transaktionen von Wohnbauland um 1,0 % gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Der Flächenumsatz am Teilmarkt für Wohnbauland verringerte sich in 2018 um 2,5 % und erreichte am Jahresende rund 10.000 ha, infolge weiterer Preissteigerungen lag der Geldumsatz mit rund 17,6 Mrd. Euro nur leicht unter dem Vorjahresniveau (-0,5 % gegenüber 2017).
„Die Kauffallzahlen und Flächenumsätze im Bereich Wohnbauland waren in 2018 über alle Kreistypen hinweg rückläufig. Besonders deutliche Rückgänge haben wir in den kreisfreien Großstädten und hier im Speziellen in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten festgestellt“, erklärt Sebastian Wunsch von GEWOS.
Vor allem Bauflächen für Geschosswohnungen sind rückläufig
In der Summe der Top10-Städte ist die Zahl der Wohnbaulandkäufe in 2018 um 5,9 % auf rund 3.400 zurückgegangen, der hiermit verbundene Flächenumsatz verringerte sich um 12,5 % auf knapp 370 ha. Der entsprechende Geldumsatz ist im Vorjahresvergleich lediglich um 6,9 % auf rund 4,5 Mrd. Euro gesunken, was auf weitere Preissteigerungen hindeutet.
Im Zehnjahresvergleich hat sich der Geldumsatz aus Wohnbaulandverkäufen in den zehn größten deutschen Städten mit +170,7 % fast verdreifacht, der Flächenumsatz verringerte sich gegenüber 2009 lediglich um 23,5 %.
Zurückgegangen sind in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten in 2018 vor allem die Kauffälle von Bauflächen für den Geschosswohnungsbau. In der Summe der Top10-Städte wurden im vergangenen Jahr nur rund 900 entsprechende Kauffälle registriert (-15,8 %), der hiermit verbundene Flächenumsatz ist um 26,7 % auf rund 160 ha zurückgegangen, der Geldumsatz belief sich auf rund 2,7 Mrd. Euro (-20,9 %). „In München scheint das Flächenpotenzial nun vollends ausgeschöpft zu sein“, sagt Sebastian Wunsch.
