Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt den grundsätzlichen Vorrang des Flächenschlüssels, das heißt die Aufteilung von Investitionskosten nach der umsatzsteuerpflichtig und steuerfrei vermieteten Fläche, vor dem Umsatzschlüssel.
Gastbeitrag von Dr. Heidi Friedrich-Vache, Rödl & Partner
Die Neuregelung der Vorsteueraufteilung nach dem Umsatzsteuergesetz ist mit dem Unionsrecht vereinbar. Danach hat der sogenannte „Flächenschlüssel“, also die Aufteilung von Investitionskosten nach der umsatzsteuerpflichtig und steuerfrei vermieteten Fläche, Vorrang vor dem Umsatzschlüssel, bei dem nach der Höhe der Mieteinnahmen aufgeteilt wird.
Dies hat der BFH in einem Grundsatzurteil entschieden (Az.: V R 19/09). Dies ist bei der Versteuerung von Bau- und Renovierungskosten künftig zu berücksichtigen.
Umsatzsteuerliche Aspekte beeinflußen die Rendite
Bei Immobilieninvestitionen haben umsatzsteuerliche Aspekte bei der Herstellung, dem Kauf und der Bewirtschaftung der Immobilie einen nicht unerheblichen Einfluss auf die tatsächliche Rendite. Dabei ist die Frage nach der Höhe des Vorsteuerabzugs von großer Bedeutung.
Beispielsweise wird während der Bewirtschaftung und Vermietung an Arztpraxen oftmals die kalkulierte, nicht abziehbare Vorsteuer in die Miete eingepreist. Andere gewerbliche Mieter zahlen eine günstigere Miete, da bei der Aufteilung der Vorsteuer nach der Gebäudefläche (also dem Flächenschlüssel) solche Unterschiede grundsätzlich unberücksichtigt bleiben.
Für Herstellung, Erwerb oder Bewirtschaftung von Immobilien hat demnach die Entscheidung über die Nutzung umsatzsteuerliche und folglich wirtschaftliche Konsequenzen. Wird zur Steuerpflicht optiert, ist der Vermieter insoweit aus allen damit im direkten Zusammenhang stehenden Aufwendungen (Anschaffungs-/Herstellungs-, Instandsetzungs-/Renovierungs- oder laufende Bewirtschaftungskosten) zum Vorsteuerabzug berechtigt.
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Umsatzschlüssel für den Vorsteuerabzug eingeschränkt
Bei Eigennutzung des Grundstücks bestimmt sich der Vorsteuerabzug nach seiner Gesamttätigkeit (seinen Ausgangsumsätzen). Bei gemischt genutztem Grundstück, das heißt bei steuerfreien und steuerpflichtigen Ausgangs- und Vermietungsumsätzen, ist eine Aufteilung der Vorsteuern zu prüfen und eine solche „sachgerecht“ vorzunehmen.
Hierzu hat der deutsche Gesetzgeber im Verhältnis zum Unionsrecht den Umsatzschlüssel für den Vorsteuerabzug eingeschränkt und als Grundregel die Vorsteueraufteilung nach dem Flächenschlüssel als wirtschaftliche, sachgerechte Zurechnung vorgesehen.
Die nationale Abweichung ist – bestätigt durch den Europäischen Gerichtshof und den Bundesfinanzhof (BFH) – unions-rechtskonform. Der BFH hat nunmehr entschieden, dass zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden der Flächenschlüssel Vorrang vor dem Umsatzschlüssel hat.
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Objektbezogener Flächenschlüssel führt zu einer präziseren Vorsteueraufteilung
Im Fall ging es um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes, die vom Kläger mittels Umsatzschlüssel bestimmt wurde.
Seite zwei: Einschränkung bei Vorrang des Flächenschlüssels
