Dr. Jens Ehrhardt, Vorstand der DJE Kapital AG, erläutert, wie das Konzept des Immobiliendachfonds DJE Real Estate nach der Finanzkrise völlig neu aufgestellt wurde und äußert sich zur aktuellen Situation für Immobilieninvestments.
Cash.Online: Das Anlegerschutzgesetz, das Anfang Februar im Bundestag verabschiedet worden ist, sieht einige Veränderungen für offene Immobilienfonds vor, mit denen künftig verhindert werden soll, dass sich vorübergehende Fondsschließungen wie in der jüngsten Vergangenheit wiederholen. Kommt die Assetklasse Immobilienfonds damit endlich aus den Schlagzeilen?
Jens Ehrhardt: Die neuen Regelungen werden zumindest dazu führen, dass nicht wieder solche Fluchtbewegungen aus den offenen Immobilienfonds stattfinden, wie wir sie in den letzten Jahren mehrfach erlebt haben. Viele institutionelle Anleger hatten diese Fonds als gut verzinste, jederzeit liquide Parkstation genutzt. Als sie dann Liquidität benötigten, zogen sie sehr schnell große Summen aus diesen Fonds wieder ab, was dazu führte, dass Fonds geschlossen werden mussten. Dadurch wurde auch unser Dachfonds DJE Real Estate in Mitleidenschaft gezogen. Nicht die Assetklasse Immobilien besaß einen Makel, sondern die Art der Verpackung im offenen Immobilienfonds.
Cash.Online: Haben Sie auch Veränderungen am Konzept des Dachfonds vorgenommen?
Jens Ehrhardt: Selbstverständlich, schließlich konnten wir nicht darauf warten, bis der Gesetzgeber endlich eine Entscheidung trifft. Wir sind 2008 wie alle Anbieter in diesem Segment in schwieriges Fahrwasser geraten. Daher haben wir anschließend unser Konzept grundlegend überarbeitet. Den Dachfonds, wie er vor 2008 konstruiert war, gibt es daher nicht mehr.
Cash.Online: Welche Anpassungen hat es gegeben?
Jens Ehrhardt: Unsere Assetallokation ist inzwischen viel flexibler. Nahezu 30 Prozent des Portfoliovolumens befinden sich derzeit in täglich veräußerbaren Anlagen, die von uns überwiegend direkt gemanagt werden, also ohne Fondsmanager dazwischen. Der Schwerpunkt in diesem Portfoliosegment liegt bei den internationalen Immobilienaktien. Der Fonds besteht nun insgesamt aus sieben Portfoliobausteinen, die in einer sehr großen Bandbreite genutzt werden können. So darf zum Beispiel der Anteil der offenen Publikumsfonds, die zuletzt die größten Probleme bereitet haben, zwischen null und 40 Prozent schwanken. Gegenwärtig sind es nur sieben Prozent. Die größte Gewichtung besteht zurzeit bei den semi-institutionellen Großanlegerfonds. Dort haben wir derzeit mehr als 50 Prozent investiert. Die sieben Bausteine mit ihren weitgefassten Bandbreiten gestatten dem Fondsmanagement eine große Flexibilität bei der Verwaltung des Portfolios. So können wir heute auf Chancen und Krisen schneller reagieren.
Cash.Online: Immobilienfonds galten in der Vergangenheit als eine Anlage mit einer stetigen Aufwärtsentwicklung. Diese These ist von der Realität widerlegt worden. Spiegelt sich das im Management des Dachfonds wider?
Jens Ehrhardt: Aufgrund von kapitalmarktorientierten Liquiditätsströmen und Finanzierungen gleicht sich auch die Vermögensklasse Immobilie anderen Assetklassen an. Somit wird der Immobilienmarkt schwankungsintensiver und erfordert vorausschauende Timingentscheidungen. Wir haben durch die unterschiedlichen Bewertungsarten der im DJE Real Estate enthaltenen Assets eine marktnähere Bewertung als die reinen offenen Immobilienfonds. So werden die Immobilien in einem deutschen offenen Immobilienfonds bisher nur einmal im Jahr mit Durchschnittswerten taxiert. Internationale Großanlegerfonds werden stattdessen viermal im Jahr einer marknahen Bewertung unterzogen. Kurse von Immobilienaktien gibt es an der Börse täglich. Es bestehen also erhebliche Unterschiede, auf die wir in unserer Assetallokation Rücksicht nehmen.
Cash.Online: Was müssen Sie dabei beachten?
Jens Ehrhardt: Die Marktentwicklung wird mit einer gewissen Verzögerung widergespiegelt. Internationale Immobilienaktien und Immobilienaktienfonds reagieren bereits in der frühzyklischen Phase. Sie haben im vergangenen Jahr einen anziehenden Markt signalisiert. Daher war unsere Fokussierung auf die Immobilienaktien günstig für den DJE Real Estate. Damit haben wir 2010 einen Renditebeitrag von 6,3 Prozent erwirtschaftet. Die internationalen Großanlegerfonds hingegen reagieren immer mit einer mehrmonatigen Verzögerung. Inzwischen bewegen auch sie sich aus dem Tief heraus. In 2011 rechnen wir damit, dass sie deutlich positive Erträge bringen werden. Die deutschen offenen Immobilienfonds dagegen hinken der Entwicklung hinterher, sie sind typische Spätzykliker. Aus diesem Grund haben sie im vergangenen Jahr die Performance des DJE Real Estate belastet.
Cash.Online: Welche Chancen sehen Sie in den fundamentalen Immobilienmärkten? Sind diese zum Beispiel in Asien höher, weil dort die Konjunktur viel schneller wieder angesprungen ist?
Jens Ehrhardt: Asien ist ohne Frage ein Vorläufer, wenn man die einzelnen geografischen Immobilienmärkte derzeit vergleicht. Europa erscheint eher als Mitläufer, die USA läuft hinterher. Aus fundamentaler Sicht könnte 2011 aber insgesamt ein guter Immobilienjahrgang werden. Langsam sinkende Leerstände und ein niedriges Neubauangebot für die nächsten Jahre treffen auf eine konjunkturell bedingt steigende Flächennachfrage. An den Topstandorten zum Beispiel in den USA oder in Deutschland werden aktuell immer weniger Neubauten fertig gestellt. Ab 2012 könnte sogar eine nachhaltige Verknappung eintreten. Daraus resultiert ein starkes Wachstum der Büromieten bis 2015. Vor allem in Asien rechnen wir mit einer hohen Dynamik.
Cash.Online: Welche Erwartungen können die Anleger an den Dachfonds DJE Real Estate in diesem Jahr stellen?
Jens Ehrhardt: Das Wachstum der Mieterlöse dürfte im Jahr 2011 zum Haupttreiber der Gesamtrendite für Immobilien werden. Wir gehen davon aus, dass die Wende an den Immobilienmärkten die Performance bei einer moderaten Schwankungsbreite positiv beeinflusst. Der Fonds wird auf jeden Fall von der Suche der Anleger nach Immobiliensachwerten profitieren. In diesem aussichtsreichen Marktumfeld springen nun auch viele Trendfolger mit auf. Das dürfte zu anziehenden Kursen bei Fonds und Immobilienaktien führen. Wir rechnen daher mit einer Rendite von drei bis sechs Prozent in den kommenden Jahren und wollen damit wie im letzten Jahr einen Spitzenplatz in der Vergleichsgruppe einnehmen. Dabei bleibt die Volatilität in einer Spannweite von zwei bis vier Prozent vergleichsweise niedrig. Der DJE Real Estate eignet sich daher gut zur Diversifikation in einem strukturierten Portfolio.
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