Self-Storage ist in den USA längst eine etablierte Immobiliennutzungsart. Privatpersonen und Unternehmen mieten in professionell betriebenen Selbstlagerzentren flexibel zusätzliche Lagerflächen. Besonders im wachstumsstarken Südosten stützten Bevölkerungszuzug und hohe Mobilität über Jahre die Nachfrage.
Zuletzt belasteten jedoch ein stark gestiegenes Angebot und eine schwächere Nachfrage den Markt. Nun mehren sich die Anzeichen einer Stabilisierung. Die Angebotsmieten lagen im Mai 2026 zwar noch 1,8 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Im April hatte das Minus allerdings 1,9 Prozent und im März 2,0 Prozent betragen.
Auch gegenüber dem Vormonat zeigt sich eine Erholung: Im Mai stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten landesweit um 0,8 Prozent. 26 der 30 größten Märkte verzeichneten ein Plus. Nach Angaben von Yardi Matrix dürfte dies allerdings auch an den saisonal stärkeren Vermietungsmonaten liegen. Wichtige Nachfragefaktoren wie Wohnungswechsel, Migration und Verbrauchervertrauen bleiben verhalten.
US-Self-Storage spürt die Folgen des Baubooms
Die größte Belastung bleibt das Angebot. Zwischen 2021 und 2023 trafen starke Migration, zahlreiche Wohnungswechsel und eine hohe Nachfrage auf knappe Kapazitäten. Entwickler reagierten mit zahlreichen Neubauprojekten. Als die Nachfrage anschließend nachließ, mussten insbesondere wachstumsstarke Regionen zusätzliche Flächen aufnehmen.
Diese Entwicklung wirkt bis heute nach. Allein die Planungsphase der Projekte mit Baustart 2025 dauerte laut Yardi Matrix durchschnittlich mehr als 550 Tage. Viele derzeit fertiggestellte Objekte gehen daher noch auf Investitionsentscheidungen aus den Boomjahren 2022 und 2023 zurück.
Landesweit befinden sich aktuell rund 4,24 Millionen Quadratmeter vermietbarer Fläche im Bau. Das entspricht 2,2 Prozent des Bestands. Gegenüber dem Vormonat blieb dieser Anteil stabil und lag leicht unter dem Vorjahresniveau.
Weniger Neubauten entlasten den Self-Storage-Markt
Deutlicher wird die Entspannung bei den Fertigstellungen. In den vergangenen 12 Monaten kamen neue Flächen im Umfang von 2,4 Prozent des Ausgangsbestands auf den Markt. Ein Jahr zuvor waren es noch 3,1 Prozent. In 20 der 30 größten Märkte lag das jüngste Fertigstellungsvolumen unter dem Vorjahreswert.
Damit steigen die Chancen auf eine allmähliche Entlastung. Bestehende Überkapazitäten verschwinden jedoch nicht kurzfristig. Neue Objekte müssen zunächst Mieter finden, was in stark bebauten Teilmärkten mehrere Jahre dauern kann.
Wie schnell sich die Lage verbessert, hängt vor allem vom lokalen Neubau ab. Märkte mit einem Angebotszuwachs von weniger als fünf Prozent entwickelten sich bei den Mieten meist besser. Bei einem Zuwachs von mehr als zehn Prozent blieb die Mietentwicklung dagegen überwiegend hinter dem nationalen Durchschnitt zurück.
Florida zeigt die Unterschiede zwischen den Teilmärkten
Besonders sichtbar ist das in Florida. Südwestflorida mit Sarasota und Cape Coral, Orlando und Tampa gehören zu den Regionen mit hoher Bautätigkeit. In Südwestflorida entsprach das innerhalb von drei Jahren fertiggestellte Angebot 22,9 Prozent des vorherigen Bestands. In Orlando waren es 18,0 Prozent, in Tampa 17,0 Prozent.
Entsprechend standen die Mieten unter Druck. Im Mai lagen die Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr in Südwestflorida 4,8 Prozent niedriger, in Orlando 3,3 Prozent und in Tampa 5,1 Prozent.
Allerdings verteilen sich Neubauten innerhalb einer Metropolregion häufig sehr unterschiedlich. In Südwestflorida konzentriert sich ein beträchtlicher Teil des zusätzlichen Angebots auf den Raum Fort Myers. Für Investoren gewinnt deshalb die Analyse einzelner Teilmärkte und Mikrolagen an Bedeutung.
Erste Self-Storage-Märkte stabilisieren sich
Gleichzeitig gibt es auch in Florida erste Entspannungssignale. In einzelnen Märkten stabilisiert sich die Pipeline. Zudem stiegen die Angebotsmieten im Mai in Tampa, Orlando und Südwestflorida gegenüber dem Vormonat leicht.
Noch dürfte ein wesentlicher Teil dieser Mietsteigerungen saisonal bedingt sein. Zusammen mit den rückläufigen Fertigstellungen und der stabileren Pipeline deutet die Entwicklung jedoch darauf hin, dass der Angebotsdruck in einigen Teilmärkten seinen Höhepunkt überschritten haben könnte.
Für den weiteren Verlauf bleiben die lokalen Unterschiede entscheidend. Märkte mit sinkender Pipeline, tragfähiger Nachfrage und begrenztem zusätzlichem Angebot haben bessere Voraussetzungen für eine frühzeitige Erholung. Wo dagegen noch umfangreiche neue Flächen auf Mieter warten, dürfte die Anpassung länger dauern.
