Der Fonds UST XXVI kann das Kapital in Bestandsimmobilien der Nutzungsarten Büro, Logistik, Handel und Wohnimmobilien investieren. Mindestens 75 Prozent des investierten Kapitals werden in Immobilien in Metropolregionen im Südosten der USA angelegt, so die Investitionsplanung der US Treuhand. Der Fonds hat ein beachtliches Zielvolumen von bis zu 125 Millionen US-Dollar Eigenkapital. Zusätzlich wird Fremdkapital auf Ebene der Objekte beziehungsweises Objektgesellschaften aufgenommen. (Service-) Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des Fonds ist Hansainvest.
Ein erstes Objekt, das auf Fondsebene mit 61 Millionen US-Dollar Eigenkapital fast die Hälfte des geplanten Fondsvolumens abdeckt, wurde nach Angaben der US Treuhand bereits angebunden. Es handelt sich um ein 32-stöckiges Class-A-Bürogebäude im Großraum Altanta/Georgia mit rund 790.000 Quadratfuß (etwa 73.000 Quadratmeter) Mietfläche.
Das Gebäude ist zu 93 Prozent an elf Mieter vermietet. Größte Mieter sind mit 58,8 Prozent der Fläche bis 2031 eine internationale Hotelkette mit ihrer Verwaltungszentrale (also nicht mit einem Hotel) sowie mit 16,1 Prozent der Fläche bis 2038 die Reederei Hapag Lloyd.
Die Mindestbeteiligung liegt bei 20.000 US-Dollar plus fünf Prozent Agio. Wegen der Mehrzahl an Mietern wäre der Fonds auch dann als risikogemischt einzustufen, wenn es bei dem einen Objekt bleiben sollte, sagte Volker Arndt, Deutschland-Geschäftsführer der US Treuhand, bei einem Online-Pressegespräch.
Cap Rate zehn Prozent
Lothar Estein, mittelbar und unmittelbar alleiniger Gesellschafter der US Treuhand, berichtete in dem Gespräch, er habe das Objekt bereits mit eigenem Geld zusammen mit einem Partner erworben und will es an den Fonds weiterreichen. Er selbst bleibe aber mit mindestens elf Prozent beteiligt, so Estein, der Partner mit zehn Prozent.
Laut Estein ist das Gebäude vor fünf Jahren für 220 Millionen US-Dollar verkauft und anschließend umfangreich modernisiert worden. Er habe es nun für 175 Millionen US-Dollar kaufen können. Die sogenannte Cap Rate, also die Anfangsrendite als Verhältnis zwischen Jahres-Mieteinnahmen und Kaufpreis, habe zehn Prozent betragen, der Kaufpreisfaktor also – umgekehrt – lediglich das zehnfache der Jahresmiete.
Fremdkapitalzins bis 2041 festgeschrieben
Zudem habe er die Fremdfinanzierung übernehmen können, die bis 2041 mit einem Zinssatz von 4,46 Prozent auf einem für heutige US-Verhältnisse sehr günstigen Niveau festgeschrieben worden sei, berichtete Estein, der aus Deutschland stammt, aber in den USA lebt. Aktuell liege der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung etwa bei 6,6 Prozent pro Jahr.
Hohe Inflationsraten und daraus resultierende Zinserhöhungen der Zentralbank haben auch in den USA – wie in Europa – für erhebliche Turbulenzen auf den Immobilienmärkten gesorgt. Sie seien regional aber sehr unterschiedlich und durch die Preiskorrekturen ergäben sich teilweise sehr gute Investitionsmöglichkeiten, so Estein.
Vor allem aus Kalifornien und New York würden Unternehmen und Menschen wegen der dort extrem „liberalen“ Politik wegziehen, mit entsprechenden Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Der Großraum Atlanta hingegen weise Zuzug und Wirtschaftswachstum auf. Für die Flächennachfrage sei zudem unter anderem wesentlich, dass es sich um ein modernes, auch für die Mitarbeiter attraktives Gebäude mit einem hohen energischen Standard handele, so Estein. Beides sei dem Fondsobjekt gegeben.
