Der Marktwert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland ist 2017 gegenüber 2016 um rund sechs Prozent auf 52,6 Milliarden Euro gestiegen. Dies ist das Ergebnis einer Marktwertanalyse von Union Investment und Bulwiengesa. Acht Prozent der Volumens seien im vergangenen Jahr gehandelt worden.
Damit habe sich das Hotelmarktvolumen in Deutschland in den letzten zehn Jahren verdoppelt, so die Untersuchung. Ausschlaggebend für die Wertsteigerung sei der weitere Vormarsch der von Investoren bevorzugten Markenhotellerie in Deutschland sowie ein generell anhaltendes Angebotswachstum. Dieses drücke sich in einem Plus bei den Hotelbettenzahlen von 16,6 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre aus.
Wertsteigernd erweise sich zudem die gute Performanceleistung der deutschen Kettenhotellerie, die durch steigende Auslastungszahlen und höhere Zimmerraten getrieben wird. So sei der RevPAR der deutschen Kettenhotellerie, also der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, im Betrachtungszeitraum von 49,9 auf 66,7 Euro deutlich gestiegen. Überproportionale Wertsteigerungen entfielen dabei auf Betriebe im Economy- und Midscale-Segment.
„Die bereits im achten Jahr in Folge steigenden Übernachtungszahlen in Deutschland treiben diese Entwicklung maßgeblich voran“, sagt Dierk Freitag, Bereichsleiter und Partner bei Bulwiengesa. „Trotz des Konkurrenzangebotes von Airbnb setzt der institutionelle Hotelmarkt sein Wachstum auf stabilem Niveau unbeirrt fort. Parallel zum traditionellen Hotelmarkt schließt das Wachstum auch neuere Hotelkonzepte ein. Hierzu gehören zum Beispiel Apartmenthotels, die in zunehmendem Maße investmentrelevant sind und daher in unserem Marktwertmodell Berücksichtigung finden.“
Als investmentrelevantes Angebot wurde von Union Investment und Bulwiengesa ein Bestand von rund 375.200 Hotelzimmern ermittelt, die sich auf deutsche Klein-, Mittel- und Großstädte verteilen.
Rückläufiges Transaktionsvolumen
Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes stehe im Jahr 2017 ein rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro (2016: rund 5,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr etwa 10,2 Prozent des berechneten Marktvolumens gedreht, belaufe sich der Wert der gehandelten Hotels im Jahr 2017 auf 8,0 Prozent.
„Die Bereitschaft von Bestandshaltern, sich von Hotel-Assets zu trennen, ist gegenüber dem Vorjahr signifikant gefallen. In den sinkenden Transaktionszahlen spiegeln sich die gesunkene Produktverfügbarkeit und das gestiegene Preisniveau deutlich wieder. Gleichwohl bleiben Hotels eine hochliquide Assetklasse, mit der sich weiterhin überdurchschnittliche Renditen erzielen lassen“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei Union Investment Real Estate.
„Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Einzeltransaktionen in Deutschland 2018 weiter zurückgehen wird. In dieser Marktphase sind clevere und nachhaltige Investmentansätze gefordert. Dazu gehören beispielsweise Forward Deals sowie gezielte, wertsteigernde Maßnahmen bei Bestandsobjekten, die langfristig im Portfolio gehalten werden sollen“, so Schaller.
Den Berechnungen zufolge kommen die Wertzuwächse auch in den deutschen C-Standorten an, die bei Betreibern und Entwicklern auf immer größeres Interesse stoßen. „Die Markenhotellerie geht dorthin, wo hohe und wachsende Tourismuszahlen vorliegen und entsprechend gute Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb von Hotels gegeben sind“, sagt Dierk Freitag. „Einige Klein- und Mittelstädte bieten hier ein interessantes Aufholpotenzial.“
Apartmenthotels als Wachstumstreiber
Für 2018 erwarten Union Investment und bulwiengesa ein Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um circa fünf Prozent, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. „Der vielerorts in die Jahre gekommene Bestand treibt die Neuentwicklung von Hotels in allen Segmenten voran, mit starken Verdrängungseffekten bei privat geführten Hotels. Von der weiterhin dynamischen Entwicklung dürften Immobilien für temporäres Wohnen wie Apartmenthotels 2018 überproportional profitieren“, erwartet Martin Schaller.
Das Marktwertmodell von Union Investment und Bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. (bk)
Foto: Shutterstock
