Offene und geschlossene Immobilienfonds kämpfen derzeit in Deutschland mit erheblichen Problemen. Warum es sinnvoll wäre, über alternative Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage nachzudenken.
Gastkommentar von Professor Dr. Stephan Bone-Winkel, Beos AG
Zahlreiche offene Immobilienfonds sind geschlossen, manche davon werden sogar abgewickelt. Auch die Platzierungszahlen für geschlossene Fonds sind rückläufig. Sowohl der Verband der geschlossenen Fonds wie auch der BVI, in dem die offenen Fonds organisiert sind, planen derzeit Imagekampagnen für diese Produkte. Zweifel, ob dadurch langfristig die Absatzzahlen wieder verbessert werden, sind erlaubt.
Sinnvoller wäre es, über alternative Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage nachzudenken. International ist Deutschland mit der Dominanz offener und geschlossener Fonds einen Sonderweg gegangen, denn in anderen Ländern dominieren Real Estate Investment Trusts (REITs) als Form der indirekten Immobilienanlage. Nach einer langen und kontroversen Debatte wurden REITs in Deutschland Anfang 2007 eingeführt. Seitdem sind jedoch nur wenige REITs an die Börse gegangen. Die Initiative Finanzplatz Deutschland, die seinerzeit die Einführung von REITs vorangetrieben hatte, schätzte ein Marktpotential von 122 Milliarden Euro für deutsche REITs. Tatsächlich bewegt sich die Marktkapitalisierung der G-REITs heute nur im Bereich zwischen einer und anderthalb Milliarden Euro.
Warum hat sich der international so überaus erfolgreiche REIT in Deutschland bisher nicht stärker durchgesetzt? Ein Hauptgrund ist, dass der deutsche Gesetzgeber in vielfacher Hinsicht einen Sonderweg beschritten hatte: Erstens wurden Bestands-Wohnimmobilien aus dem REIT-Gesetz herausgenommen. Zweitens, und dies ist ein mindestens ebenso folgenreicher Webfehler des deutschen REIT-Gesetzes, hat der Gesetzgeber eine Pflicht zur Börsennotierung festgeschrieben. Dies ist der Hauptgrund dafür, warum REITs in Deutschland bislang nicht erfolgreicher waren.
Zwar ist es erlaubt, Vor-REITs zu gründen, diese müssen jedoch nach Ablauf von drei Jahren, bei voller Inanspruchnahme der Verlängerungsmöglichkeiten spätestens jedoch nach fünf Jahren an die Börse gehen. Andernfalls wird nachträglich eine sehr hohe Steuerbelastung fällig, weil sie dann das Privileg aus der sogenannten Exit-Tax – die Steuerbefreiung für die Hälfte der Gewinne aus dem Verkauf von Unternehmensimmobilien an einen REIT – rückwirkend verlieren. Dies kann dazu führen, wie unlängst geschehen, dass ein Vor-REIT aus rein steuerlichen Gründen gezwungen wird, auch dann an die Börse zu gehen, wenn der Kapitalmarkt oder die Situation des Unternehmens dies eigentlich nicht nahelegen. In einem solchen Fall müssen bei einem Börsengang hohe Abschläge in Kauf genommen werden.
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