Spätestens nach dem im Pariser Klimaabkommen erklärten globalen Bekenntnis zur Reduktion der Treibhausgase mit der Absicht, Klimaneutralität zu erreichen, wurde klar, dass diese Transformation nicht ohne eine Umlenkung von Finanzströmen zu realisieren ist. Das politische Rahmenwerk zur Umsetzung wurde 2018 mit dem EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums beschlossen und wurde in der Folgezeit durch Richtlinien im Gebäude- und im Finanzsektor geregelt.
Ein Baustein zur Umsetzung ist die Taxonomie-Verordnung der Europäischen Union, die das Ziel verfolgt, ein EU-weites einheitliches Klassifizierungssystem für die Bewertung der ökologischen Nachhaltigkeit von Wirtschaftsaktivitäten zu etablieren. Mit anderen Worten möchte sie erreichen, dass durch einen einheitlichen, EU-weiten Kriterienkatalog die Nachhaltigkeit, zum Beispiel von Immobilien, in allen EU-Mitgliedstaaten einheitlich beurteilt wird. Insbesondere am Kapitalmarkt kommt diesem Werk der Nachhaltigkeitsklassifikation somit eine hohe Relevanz zu.
Taxonomie für Immobilien – eine systematische Annäherung
Um zunächst ein einheitliches Verständnis für Nachhaltigkeit herzustellen, definiert die Taxonomie-Verordnung sechs Umweltziele:
- Klimaschutz
- Anpassung an den Klimawandel
- Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und
Meeresressourcen - Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
- Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
- Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und
der Ökosysteme
Die zur Konkretisierung der Taxonomie-Verordnung erlassenen „Technischen Screening-Kriterien“ definieren, welche Aktivitäten überhaupt potenziell als ökologisch nachhaltig eingestuft werden können. Für Immobilien sind das: - Neubau
- Sanierung
- Individuelle Maßnahmen
- Erwerb von und Eigentum an Gebäuden
Für diese Aktivitäten werden Kriterien definiert, anhand derer festgelegt wird, ob die Wirtschaftstätigkeit nachhaltig ist – oder eben nicht.
Die Prüfung erfolgt immer nach demselben Muster und unter Beurteilung von drei Fragestellungen:
- Leistet die Aktivität einen wesentlichen Beitrag zu mindestens
einem Klimaziel? - Führt sie nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines der
anderen Umweltziele? - Wird der Mindestschutz eingehalten?
Da der „Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ die relevanteste Aktivität für einen offenen Immobilienfonds ist, fokussiert sich das folgende Praxisbeispiel auf diese Aktivität unter Verfolgung des Umweltziels „Klimaschutz“.
Zwei mögliche Ansätze: Energieausweis oder Top-15-Prozent
Um den Nachweis für den wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz zu erbringen, verlangt die Taxonomie-Verordnung die Vorlage eines Energieausweises der Stufe A. Alternativ kann auch der Nachweis erbracht werden, dass sich das Gebäude unter den regionalen oder nationalen Top-15-Prozent der energieeffizientesten beziehungsweise klimafreundlichsten Immobilien in der jeweiligen Peergroup befindet. Dieser Nachweis ist derzeit jedoch schwierig zu erbringen, da hierfür eine öffentlich verfügbare Studie erforderlich ist, die den nationalen oder regionalen Gebäudebestand abdecken und mindestens zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterscheiden muss.
Für die zweite Fragestellung zur Beurteilung der Taxonomie-Konformität – ob es keine wesentliche Beeinträchtigung der weiteren Umweltziele gibt – muss im gewählten Beispiel zumindest zum jetzigen Zeitpunkt ausschließlich das Umweltziel „Anpassung an den Klimawandel“ geprüft werden. Dazu wird eine Analyse der physischen Klimarisiken, denen das Gebäude ausgesetzt ist, vorgenommen. Das bedeutet, es wird untersucht, ob das Objekt beispielsweise ein erhöhtes Sturmflut- oder Tornadorisiko hat. Diese Prüfung erfolgt in der Regel mit Hilfe von Analysetools. Werden relevante Klimarisiken identifiziert und als wesentlich erachtet, müssen Maßnahmen zur Reduzierung geplant und in den darauffolgenden fünf Jahren auch umgesetzt werden.
Auch Governance-Aspekte sind zu berücksichtigen
Das dritte Kriterium für die Erfüllung der Anforderungen der Taxonomie-Verordnung ist die Beachtung der sogenannten „Minimum Safeguards“, der Vorgaben des Mindestschutzes. Diese beziehen sich auf Aspekte der Governance, also der guten Unternehmensführung, die sowohl von Dienstleistern als auch von der Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds selbst zu erfüllen sind. Konkret wird hier etwa der Umgang mit Menschenrechten – inklusive Arbeitsrechten – genauer betrachtet. Aber auch Themen wie Korruption und Bestechung, fairer Wettbewerb und Steuergerechtigkeit werden in diesem Zusammenhang überprüft. Inwiefern diese Kriterien im Immobiliensektor anwendbar sind, ist derzeit noch nicht gänzlich klar. Daher sieht man aktuell in der Branche noch sehr unterschiedliche Umsetzungsansätze.
Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass die Taxonomie-Verordnung definitiv einen Beitrag zur Vergleichbarkeit von Objekten bezüglich der Nachhaltigkeit leisten kann. Trotzdem eröffnen sich Praktikern bei der Anwendung der Kriterien zahlreiche Auslegungsfragen und Detailaspekte, die durchaus darüber entscheiden können, ob ein Objekt als nachhaltig eingestuft wird oder eben nicht.
Die Taxonomie-Prüfung ist ein fortwährender Akt
Für Kapitalverwaltungsgesellschaften enden die Anforderungen der Taxonomie-Verordnung jedoch nicht mit der Ausweisung einer Mindestquote Taxonomie-konformer Investitionen im Anhang zum Fondsprospekt. Im Gegenteil beginnt damit erst die kontinuierliche Auseinandersetzung mit der Überwachung dieser Quote, bei der sowohl Transaktionen, Wertänderungen, regulatorische Änderungen und sonstige Entwicklungen des Fondsgeschäfts zu berücksichtigen sind. Außerdem muss in definierten Abständen die Einschätzung der physischen Risiken überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Auch die Einhaltung der „Minimum Safeguards“ durch die Dienstleister muss sowohl für bestehende Verträge regelmäßig als auch für neue Dienstleister vor Abschluss eines Vertrags überprüft und gegebenenfalls durch entsprechende Maßnahmen sichergestellt werden.
Zweifelsohne führt die Einführung der Taxonomie-Verordnung zu einer erhöhten Vergleichbarkeit und Transparenz bezüglich der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft. Trotzdem gilt es für die Europäische Kommission auch im Hinblick auf die Veröffentlichung der weiteren Ziele der EU-Taxonomie sowie der Entstehung einer sozialen Taxonomie, möglichst klar und konkret zu definieren, wie Bewertungskriterien in der jeweiligen Praxis auszulegen sind, damit Fondsanbieter hinreichend Rechtsstabilität haben, Produkte in Anlehnung an die Anforderungen der Taxonomie-Verordnung aufzulegen. Nur so kann die Grundlage dafür geschaffen werden, dass das Ziel des EU-Aktionsplans, Kapitalströme in nachhaltige Anlagen zu lenken, überhaupt umgesetzt werden kann. Denn für die Anleger zählen auch in Sachen Nachhaltigkeit Transparenz und Verlässlichkeit an erster Stelle.
Die Autoren: Michaela Steffen ist Senior ESG Manager bei Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft, und Maximilian Riede ist Head ESG Germany bei Swiss Life Asset Managers Deutschland.
